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资产评估案例分析题及答案
一、房地产评估案例（共3题，每题20分）
题1（商业地产租赁权评估）
背景：
某城市核心区域有一栋商业综合楼，建筑面积15,000平方米，包含零售商铺和办公区域。目前该楼已出租80%，租赁期限普遍为3-5年，租金水平略低于同区域类似物业。业主计划引入战略投资者，需评估该楼未来5年的租赁权价值。评估基准日为2023年12月31日，当地商业地产市场趋于稳定，租金预计年增长率为5%。
要求：
1.简述采用收益法评估商业地产租赁权的基本步骤。
2.若评估中选取了可比案例，说明如何处理可比案例的溢价或折价问题。
3.若评估对象包含未出租部分，如何确定其价值？
题2（工业厂房转让评估）
背景：
某企业拟转让位于东部沿海城市的一处工业厂房，建筑面积8,000平方米，建成于2008年，账面价值1,200万元。目前该厂房已闲置，周边类似厂房市场租金为每月每平方米80元，但转让市场活跃度较低。评估基准日为2023年9月30日，当地工业地产市场处于调整期，预计未来3年租金年增长率为3%。
要求：
1.采用市场法评估该厂房时，应重点考虑哪些可比因素？
2.若该厂房存在轻微结构缺陷，如何调整评估值？
3.若受让方需进行改造，评估时应如何考虑改造成本对价值的影响？
题3（农村集体建设用地评估）
背景：
某中部省份农村集体拥有一块500亩建设用地，计划用于商业开发。根据当地政策，该地块需缴纳土地出让金后才能开发。评估基准日为2023年10月31日，周边类似商业用地出让金为每亩80万元，但该地块需缴纳额外环保整改费用30万元/亩。
要求：
1.说明农村集体建设用地评估与城市商业用地评估的主要区别。
2.若采用成本法评估，应如何计算土地成本？
3.若该地块存在规划限制，如何调整评估值？
二、机器设备评估案例（共2题，每题25分）
题4（生产线资产评估）
背景：
某制造企业拟出售一套自动化生产线，账面价值500万元，购置于2018年，预计使用寿命10年，已使用5年。该生产线与同行业类似设备的市场价格差率为-10%，但技术性能较先进，预计可延长使用寿命至8年。评估基准日为2023年11月30日。
要求：
1.采用重置成本法评估时，如何计算设备损耗？
2.若采用收益法评估，如何确定折旧率？
3.若该生产线存在部分部件可单独转让，如何评估其整体价值？
题5（进口设备残值评估）
背景：
某外贸企业进口一台精密检测设备，原值200万美元，已使用3年，预计剩余使用寿命5年。该设备属于高技术设备，残值率较低，预计净残值为原值的10%。评估基准日为2023年12月31日，美元对人民币汇率为1:7.2，设备市场行情平稳。
要求：
1.说明进口设备评估时应考虑哪些特殊因素。
2.若采用成本法评估，如何计算设备净值？
3.若评估中引入了汇率变动风险，如何调整评估值？
三、无形资产评估案例（共2题，每题25分）
题6（专利权评估）
背景：
某科技公司拥有一项发明专利，账面价值300万元，预计剩余保护期5年。目前该专利已授权给3家企业使用，每年许可费收入50万元，预计未来3年许可费年增长率为6%。评估基准日为2023年10月31日，同行业类似专利的许可费率为10%。
要求：
1.采用收益法评估专利权时，如何确定折现率？
2.若该专利存在法律风险，如何调整评估值？
3.若评估中考虑了技术替代风险，如何量化其影响？
题7（商标权评估）
背景：
某餐饮连锁企业拥有一枚注册商标，已使用10年，账面价值200万元。该商标主要在华东地区使用，计划向全国扩张。评估基准日为2023年11月30日，同行业类似商标的评估增值率为150%，但该商标品牌知名度低于行业平均水平。
要求：
1.说明商标权评估时如何考虑地域因素。
2.若采用市场法评估，如何选取可比案例？
3.若评估中考虑了品牌稀释风险，如何调整评估值？
答案及解析
题1（商业地产租赁权评估）
1.收益法评估步骤：
-收集租赁数据，计算未来5年预期净租金收入。
-确定折现率（考虑无风险利率、风险溢价、通货膨胀）。
-将未来净租金折现至现值，加上土地价值。
-若存在未出租部分，按市场租金率估算其收益并折现。
2.可比案例溢价/折价处理：
-调整可比案例的租金水平、位置、业态等因素，计算修正系数。
-若可比案例溢价过高，需剔除管理溢价或市场过热因素。
3.未出租部分价值确定：
-按市场租金率估算其潜在收益，乘以剩余租赁期折现系数。
-若市场租赁率不稳定，可参考历史数据或政策导向。
题2（工业厂房转让评估）
1.市场法重点因素：
-地理位置及交通便利性、厂房结构及维护状况、周边工业配套。
-若可比案例租金偏低，需考
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