房地产综合项目公司股权收购作业流程及法律风险防范.docVIP

房地产项目企业股权收购步骤及法律风险防范

一、股权收购步骤

股权收购房地产项目标基础步骤大致能够分为以下多个步骤：

（一）前期准备阶段

关键包含了解项目企业基础经营情况和法律情况、出售股权及定向增资扩股动机、收购中存在法律和财务障碍等，并成立收购小组，包含收购方本身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员等，方便于后续收购尽职调查、谈判和协议确定等工作开展。

（二）和交易对方开售首轮谈判，并签署收购意向书

收购双方经过初步接触后，就会签署收购意向书。意向书关键是为后面收购活动提供一个合作框架，以确保后续活动顺利开展。收购意向书关键内容包含收购标、收购方法及收购协议主体、收购价款及确定价格方法、提供资料及信息条款、锁定条款、费用分摊条款、保密条款和终止条款等。

（三）对项目企业尽职调查阶段

尽职调查目标是使收购方尽可能地摸清项目企业家底。首先作为双方确定收购价格参考原因，从其次来讲，尽职调查也就是风险管理。一旦经过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略确实定及协议谈判奠定基础，从而在协议谈判及协议确实定中合理设定双方权利义务，使交易双方在公平和合理基础上达成最终协议。

尽职调查通常包含以下范围：企业概况和经营情况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、税收、环境保护、担保事项、重大协议、诉讼、仲裁、行政复议等。但对于房地产项目收购来说，除了上述通常企业应调查基础内容外，关重视点为土地使用权情况、项目开发正当性和开发情况，包含项目企业开发资质、土地使用权取得及存续、项目基础概况、项目性质、容积率等计划指标、项目应取得包含五证在内对应政府批文、实际开发情况和项目批文和计划设计、工程施工质量、项目开发重大协议签署及推行、项目标销售等。

（四）编制收购项目标可行性研究和收购方案

此阶段通常和尽职调查同时开展，经过对周围房地产市场前景及项目初步市场定位研究、初步计划和建设方案确定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济和政策风险评定等各个方面编制项目标可行性研究汇报，在企业经营管理层决议经过情况下，确定收购合理价格，并拟订全方面收购方案。

（五）正式收购谈判并拟订、签署收购协议

（六）收购交割

收购协议生效后，双方根据协议约定推行资产转移、经营管理权转移手续，依法办理包含股东及注册资本变更登记手续。

二、股权收购风险分布

房地产项目企业股权收购过程中存在很多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大风险。概括来说，房地产项目企业股权收购存在风险关键集中在以下方面：

（一）企业股权属性确定风险

包含项目企业设置合规性风险及权利完整性风险两大类。

在项目企业设置方面，包含对项目企业正当权益会产生实质性重大影响法律风险归纳起来关键有：

1、股东未足额缴纳出资；

2、股东出资形式不符正当律要求；

3、非货币财产出资作价违反法律强制性要求；

4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；

5、股东抽逃出资；

6、项目企业未依法年检。

拟对外转让项目企业股权企业是否含有完整股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包含：

1、项目企业是否存在质押、担保等第三人权利；

2、项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；

3、项目标后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；

4、是否存在对转让企业转让股权限制性约定（有没有经过项目企业其它股东同意，有否违反相关法律法规要求）；

5、是否存在对转让企业在项目企业享受表决权、分红权、委派董事和管理人员权利等权能限制；

6、是否存在对转让企业在项目企业清算剩下财产分配权等权能限制。

（二）项目本身属性确定风险

因为土地性质、取得方法、计划用途、使用期限和房地产开发建设复杂关系，尤其是久拖未建或停建项目企业，在股权收购时，包含房地产领域中具体专业问题风险比较多。归纳起来关键有：

1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让协议中有没有股权转让限制、开发条件限定、有没有代征地情况、土地使用权权属是否清楚、项目用地是否存在被征收或征用等风险；

2、项目主体风险：开发主体和审批主体是否一致、实际建设项目和审批项目是否一致风险；

3、计划风险：计划有没有调整，调整是否符合受让方开发需求，计划有没有超出期限，需要重新申报能否取得同意；

4、项目相邻关系危机风险：《物权法》要求，建造建筑物，不得违反国家相关工程建设标准。妨碍相邻建筑物通风、采光和日照，即使取得了建筑工程计划许可证，证实建筑行为是正当，但只要造成相邻建筑物通风、采光、日照要求最低标准，也要负担对应责任；

5、需要政府审批各类证照是否已批风险：如动工开发期限，是否已超出出让协议要求动工期限，是否取得延期开工，有没有被政府收回可能；

6、项目建设中各类协议风险：尤其是在建