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土地估价师考试大纲及题型分析

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市商业用地土地使用权出让，年限为40年，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该土地使用权的剩余年限届满后，正确的处理方式是？

A.由政府无偿收回

B.由原土地使用权人补缴土地出让金后继续使用

C.由政府有偿收回，并根据原土地使用权人使用年限给予补偿

D.由土地使用权人自行转让给他人

2.在土地估价中，采用市场比较法估价时，选取可比案例应满足的基本要求不包括？

A.地块用途相同

B.交易时间相近

C.土地条件相似

D.交易价格异常波动

3.某农村集体建设用地，拟用于工业项目，根据《土地管理法》及相关政策，正确的审批程序是？

A.直接由村委会审批后使用

B.由乡（镇）政府审批后报县自然资源局备案

C.由县自然资源局审批后报省自然资源厅备案

D.由省自然资源厅审批后报国家自然资源部备案

4.土地估价中，采用成本法估价时，土地取得费用通常包括哪些部分？

A.土地出让金和拆迁补偿费

B.土地出让金和土地平整费

C.拆迁补偿费和土地平整费

D.土地出让金、拆迁补偿费和土地平整费

5.某城市住宅用地，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，属于哪种用地性质？

A.商业用地

B.工业用地

C.住宅用地

D.公共服务用地

6.在土地估价报告中，关于估价假设和限制条件的描述，错误的是？

A.应明确说明估价的前提条件

B.应说明估价结果的使用范围

C.应排除可能影响估价结果的特殊因素

D.应详细列出所有可能影响土地价格的政策因素

7.某宗土地的年期修正系数为0.9，表明该土地的剩余使用年限对其价格的影响是？

A.增加10%

B.减少10%

C.增加90%

D.减少90%

8.在土地估价中，采用收益法估价时，净收益的测算通常不包括？

A.土地出租收入

B.土地自用收益

C.土地转让收益

D.土地税收支出

9.某城市工业用地，根据《工业用地出让最低价标准》，其最低出让价应不低于？

A.土地取得费+土地开发费

B.土地取得费+土地开发费+土地增值收益

C.土地取得费+土地增值收益

D.土地开发费+土地增值收益

10.土地估价中，采用基准地价修正法估价时，修正系数通常包括哪些内容？

A.年期修正、容积率修正、位置修正

B.年期修正、容积率修正、用途修正

C.年期修正、位置修正、政策修正

D.容积率修正、用途修正、政策修正

二、多选题（共5题，每题2分）

1.在土地估价中，影响土地价格的因素主要包括？

A.土地位置

B.土地用途

C.土地面积

D.土地基础设施配套

E.土地政策

2.某城市商业用地，采用市场比较法估价时，需要对可比案例进行哪些修正？

A.交易日期修正

B.容积率修正

C.土地条件修正

D.交易方式修正

E.使用年限修正

3.在土地估价报告中，应包含哪些内容？

A.估价目的

B.估价依据

C.估价方法

D.估价结果

E.估价假设和限制条件

4.某农村集体建设用地，拟用于商业项目，根据《土地管理法》及相关政策，可能涉及哪些审批程序？

A.土地征收审批

B.土地规划审批

C.土地出让审批

D.土地用途变更审批

E.土地使用证办理

5.在土地估价中，采用收益法估价时，净收益的测算通常包括哪些来源？

A.土地出租收入

B.土地自用收益

C.土地增值收益

D.土地税收支出

E.土地管理费用

三、判断题（共10题，每题1分）

1.土地估价师在执行估价业务时，必须独立、客观、公正，不受任何利益相关方的影响。（正确/错误）

2.某宗土地的年期修正系数大于1，表明该土地的剩余使用年限对其价格有正向影响。（正确/错误）

3.在土地估价中，采用市场比较法估价时，可比案例的交易价格应经过市场状况调整。（正确/错误）

4.土地估价报告中，估价假设和限制条件的描述可以省略，只要估价结果合理即可。（正确/错误）

5.某城市工业用地，根据《工业用地出让最低价标准》，其最低出让价应高于土地取得费。（正确/错误）

6.在土地估价中，采用收益法估价时，净收益的测算应扣除所有与土地无关的费用。（正确/错误）

7.土地估价师在执行估价业务时，必须具备相应的执业资格和资质。（正确/错误）

8.某宗土地的用途变更可能导致其价格显著变化，因此在估价时应充分考虑用途变动的可能性。（正确/错误）

9.土地估价报告中，应详细说明估价方法和估价结果的计算过程。（正确/错误）

10.土地估价师在执行估价业务时，可以接受委托方的一切要求，只要不违反法律法规即可。（正确/错误）

四、简答题（共3题，每