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2025年房地产企业成本管理办法

一、总则

为规范房地产企业成本管理工作，提升成本控制水平，保障项目投资效益，依据国家相关法律法规及行业管理要求，结合企业实际情况，制定本办法。

本办法所称成本管理，是指对房地产项目从投资决策、设计、招标采购、施工建设、销售交付到竣工结算全过程所发生的全部成本进行预测、计划、控制、核算、分析和考核的一系列管理活动。

本办法适用于公司所有房地产开发项目的成本管理。各子公司、项目部及相关部门均应遵照执行。

成本管理应遵循以下基本原则：全过程管理原则，成本管理应覆盖项目开发全生命周期；目标控制原则，以目标成本为基准实施动态控制；动态调整原则，根据市场变化和项目实际情况适时优化成本方案；责权利相结合原则，明确各部门成本管理责任，并与绩效考核挂钩。

二、组织体系与职责分工

公司建立分级负责、协同联动的成本管理组织体系。

公司总经理对成本管理工作负总责，审批项目目标成本、重大成本变更及成本考核结果。

成本管理中心作为成本管理主管部门，主要职责包括：组织制定和完善成本管理制度与流程；建立和维护成本数据库及指标库；组织编制项目目标成本；审核项目各阶段成本预算；监控成本执行情况，组织成本动态分析；牵头组织成本考核工作。

规划设计部门负责在方案设计、初步设计、施工图设计阶段落实成本控制要求，对设计方案的经济合理性负责，严格控制设计变更引起的成本增加。

招标采购部门负责根据项目进度和成本目标组织招标采购工作，通过市场竞争确定合理价格，对采购成本的控制负责。

工程管理部门负责施工过程中的成本控制，严格审核工程进度款支付，管理现场签证和变更，对建安成本的控制负责。

营销管理部门负责制定销售策略和价格方案，控制营销费用，对项目回款和销售成本负责。

财务管理部门负责项目资金的筹措与支付管理，组织成本核算，进行成本效益分析。

各项目部作为成本管理的执行单元，负责在本项目范围内落实各项成本管理要求，组织编制项目成本计划，监控日常成本发生，及时报告成本异常情况。

三、目标成本管理

项目投资决策阶段应编制投资估算，作为项目可行性研究和投资决策的重要依据。投资估算应基于市场调研数据、类似项目经验和专业判断，误差率控制在正负百分之十五以内。

项目立项后，成本管理中心应组织编制目标成本。目标成本应按照项目开发进度分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费、税费等成本科目进行详细测算。

目标成本编制应遵循以下要求：土地成本以土地出让合同及相关税费为准；前期工程费参照当地收费标准和企业经验数据；建筑安装工程费采用工程量清单计价法，根据设计方案和市场行情详细测算；基础设施配套费和公共配套设施费按规划指标和当地标准计算；开发间接费按项目特点和公司管理费用标准核定。

目标成本编制完成后，应履行审批程序：一般项目目标成本由成本管理中心审核后报分管领导审批，重大项目或超过授权金额的目标成本报总经理审批，特别重大的报董事会审批。

目标成本一经批准，即作为项目成本控制的最高限额。项目实施过程中各项成本支出均不得突破目标成本，确需调整的应按规定程序报批。

四、过程成本控制

设计阶段成本控制应重点关注以下环节：方案设计阶段进行多方案经济比选，优化产品配置和标准；初步设计阶段严格审核设计概算，确保符合目标成本要求；施工图设计阶段推行标准化设计，严格控制设计裕度和不必要的装饰性内容。

全面推行限额设计，将目标成本分解到各专业设计单位，明确各专业造价控制指标。建立设计评审机制，组织成本、工程、营销等部门对设计方案进行联合评审，优化设计成果。

招标采购阶段成本控制应做好以下工作：严格执行招标管理制度，通过公开招标、邀请招标等方式择优选择供应商；编制招标文件时应明确技术要求和经济条款，合理设置招标控制价；规范评标定标过程，重点审查投标报价的合理性和完整性。

合同签订阶段应明确合同价格形式、调整条件、支付方式、变更签证等条款，防范合同风险。建立合格供应商名录，定期对供应商进行履约评价，实行动态管理。

施工阶段成本控制要点包括：建立工程款支付审批流程，严格按照合同约定和工程进度审核支付申请；规范现场签证管理，明确签证权限和程序，严格控制签证数量和金额；加强材料设备管理，推行集中采购和批量采购，降低采购成本。

推行月度成本分析会议制度，由成本管理中心牵头，组织相关部门分析当月成本执行情况，预测后续成本走势，及时发现和解决成本异常问题。

五、成本核算与分析

成本核算应遵循权责发生制原则，按照成本对象和成本项目归集各项成本费用。

成本核算科目设置应与目标成本科目保持一致，便于对比分析。成本核算内容包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、税费等。

成本核算周期应与项目开发周期相匹配，一