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2025年房地产企业物业移交管理制度

一、总则

为规范本公司开发项目物业移交管理流程，明确各方职责，确保物业移交工作有序、高效、合规进行，保障建设单位、物业服务企业及业主的合法权益，依据《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》及相关法律法规，结合公司实际情况，制定本制度。

本制度适用于本公司开发建设的各类住宅、商业、办公等项目的物业移交管理活动，包括项目整体向物业服务企业的移交，以及房屋向购房业主的移交。项目公司、营销部门、工程部门、成本部门、客户服务部门及选聘的物业服务企业均需遵守本制度。

物业移交工作应遵循以下原则：合法合规原则，确保移交程序符合国家及地方规定；权责清晰原则，明确移交各方的权利、义务与责任；标准统一原则，移交标准、流程、文书应统一规范；协作高效原则，各部门应密切配合，确保移交工作顺畅；客户导向原则，注重业主体验，及时解决移交过程中出现的问题。

二、组织与职责

项目总经理对物业移交工作负总责，负责审批移交方案，协调重大资源，决策移交过程中的重大问题。

工程管理部门是物业移交的技术责任部门。主要职责包括：组织项目竣工验收并取得合格证明；确保移交的物业符合设计图纸、施工规范及合同约定的质量标准；组织施工总包、分包单位对移交过程中发现的工程质量问题进行整改维修；准备并提供完整的工程技术资料，包括竣工图、设备清单、合格证、使用说明书等；配合物业服务企业进行现场查验。

营销管理部门负责业主移交环节的统筹协调。主要职责包括：制定详细的房屋交付方案；提前向业主发出收房通知，明确时间、地点、流程及需携带资料；组织交付现场布置与接待工作；核对业主身份及购房合同信息；协调处理与销售承诺相关的客户咨询与投诉；督促业主按时办理收房手续。

客户服务部门是业主移交过程中的主要对接窗口。主要职责包括：受理业主关于收房的各类咨询；陪同业主进行房屋查验，并详细记录业主提出的问题；建立一户一档的业主档案；跟踪质量问题整改进度，并及时向业主反馈；收集业主意见，提升交付服务体验。

物业服务企业作为接收方，主要职责包括：提前介入项目后期建设，熟悉项目情况；依据标准对公共区域、公共设施设备进行承接查验，并形成查验记录；指派专业人员参与业主房屋移交工作，向业主介绍物业服务内容、收费标准及注意事项；接收并管理相关物业资料；对接收的物业设施设备进行日常维护管理。

成本管理部门负责审核与移交工作相关的费用支出，确保符合合同及预算要求。法务部门负责审核移交相关法律文件，提供法律支持。

三、移交前准备

项目达到以下条件方可启动正式移交程序：已完成工程竣工验收并取得备案证明；消防、规划、环保等专项验收合格；房屋面积测绘报告已完成并备案；水、电、气、暖、通信等市政配套设施已接通并可正常使用；项目名称、楼号、户号标识清晰准确；项目内部道路、绿化、保洁基本完成，满足基本使用条件。

工程管理部门应在项目竣工验收合格后十五个工作日内，组织整理齐全以下技术资料，移交给物业服务企业：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等全套竣工图纸；主要建筑材料、构配件及设备的合格证明及进场检验报告；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；工程质量保修书及使用说明书；《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》范本；其他必要的技术资料。

营销管理部门应至少在约定的集中交付日三十日前，以书面形式（包括但不限于挂号信、快递、约定方式的电子信息）向业主发出《房屋交付通知书》。通知书应明确交付时间、地点、所需携带文件（如身份证明、购房合同、付款凭证等）、办理流程、应缴费用明细及支付方式，并提示业主如无法按时收房需提前联系。同时，客户服务部门应建立交付预约机制，合理安排每日交付量，避免过度集中。

在集中交付前，工程管理部门应会同物业服务企业、施工单位和监理单位，对拟交付房屋进行内部预验收，重点检查房屋质量、门窗、水电、墙面、地面等，对发现的问题及时整改，确保交付时达到标准。营销和客服部门应组织交付演练，确保各岗位人员熟悉流程、明确职责。

四、向物业服务企业移交

向物业服务企业的移交（即承接查验）应在项目竣工验收合格后、业主集中交付前完成。承接查验由项目公司组织，工程管理部门主导，物业服务企业、施工单位、监理单位共同参与。

承接查验内容包括共用部位、共用设施设备、物业管理用房及相关图纸资料。查验过程应形成书面记录，对发现的问题，工程管理部门应督促施工单位限期整改，并由物业服务企业复核。现场查验完成后，双方应签署《物业承接查验协议》，对查验结果、资料移交清单、发现问题及整改安排予以确认。《物业承接查验协议》作为物业服务合同的重要组成部分。

物业服务企业应依据协议接收物业管理用房以及相关设施设备、图纸资料，并建立专门的档案进行管理。对于查验中发现但尚未整改