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推进城镇老旧小区改造技术指南

一、建筑本体改造技术要点

1.1屋顶及外檐修缮

屋顶防水改造需遵循“排防结合、刚柔并济”原则。首先清理原防水层至结构层，检查预制板拼缝，采用C20细石混凝土灌缝并设置φ6@200钢筋网；基层含水率≤9%时，涂刷2mm厚水泥基渗透结晶型防水涂料作为刚性层，再满粘3mm+3mm双层SBS改性沥青防水卷材（-20℃低温柔性），卷材长边搭接≥80mm、短边≥100mm，节点部位（女儿墙、天沟、水落口）增设500mm宽附加层，泛水高度≥250mm。完工后进行48小时闭水试验，水位深度≥20mm，无渗漏方可验收。

外檐修缮重点处理空鼓、裂缝及饰面层脱落问题。对混凝土外檐，采用角磨机剔除松动砂浆，界面剂（1:1水泥浆掺10%建筑胶）拉毛后，分层抹1:2.5聚合物水泥砂浆（厚度≤15mm），每遍间隔≥4小时；对砖墙外檐，剔除风化砖至坚实层，用MU10烧结普通砖或同规格混凝土砖补砌，灰缝宽度8-12mm，采用M10水泥砂浆砌筑。外饰面若为涂料，需满刮2遍耐水腻子（厚度≤2mm），选用弹性外墙乳胶漆（耐洗刷≥10000次，耐候性≥500小时），分2遍涂刷，每遍间隔≥4小时；若为面砖，优先保留原风格，脱落部位用专用粘结剂（拉伸粘结强度≥0.6MPa）粘贴，勾缝采用防霉填缝剂，缝宽5-8mm。

1.2外墙保温与节能改造

根据《民用建筑热工设计规范》（GB50176）分区实施：严寒地区（A区）采用60mm厚EPS板（密度20kg/m3，导热系数≤0.041W/(m·K)），寒冷地区（B区）采用50mm厚XPS板（密度30kg/m3，导热系数≤0.030W/(m·K)），夏热冬冷地区采用30mm厚硬泡聚氨酯板（密度35kg/m3，导热系数≤0.024W/(m·K)）。施工前墙面需平整（偏差≤4mm），满涂界面剂后，采用点框法粘结（粘结面积≥40%），粘结剂厚度8-10mm；锚固件采用φ8×100mm金属膨胀螺栓（有效锚固深度≥50mm），每平方米≥6个，呈梅花形布置，间距≤500mm。保温层外做3mm厚抗裂砂浆（压入双层耐碱网格布，搭接≥100mm），饰面层采用弹性涂料或劈开砖（粘结强度≥0.4MPa）。

1.3公共区域修缮

楼道内墙面先清除霉斑（用1:10漂白水擦拭），再用1:3水泥砂浆修补凹洞（厚度≤20mm），满刮2遍耐水腻子后，涂刷2遍环保内墙乳胶漆（VOC≤50g/L，耐擦洗≥5000次）；地面采用600×600mm防滑地砖（摩擦系数≥0.6），干硬性砂浆铺贴（厚度30-40mm），缝宽2-3mm，填缝剂选用防霉型；楼梯扶手更换为304不锈钢管（直径35-45mm），高度900mm（平台段延伸≥300mm），立杆间距≤110mm，根部与结构层用膨胀螺栓固定（每根立杆≥2个螺栓），转角处做圆弧处理（半径≥50mm）。

1.4外门窗更新

优先选用断桥铝合金窗（隔热条PA66GF25，厚度≥14.8mm）或PVC塑钢窗（增强型钢壁厚≥1.5mm），玻璃采用5+12A+5mm中空玻璃（严寒地区升级为5+12Ar+5Low-E玻璃），气密性等级≥6级（单位缝长空气渗透量≤1.5m3/(m·h)），水密性等级≥3级（设计值≥250Pa）。安装时采用专用固定片（厚度≥1.5mm，宽度≥20mm），固定点间距≤500mm，与窗角距离≥150mm；窗框与墙体间隙用聚氨酯发泡剂填充（膨胀倍数≥20倍），外侧用1:2.5水泥砂浆封边（厚度≥5mm），打耐候密封胶（位移能力≥±25%）。

二、市政基础设施改造技术要求

2.1管网系统升级

给水管网：DN≤100mm采用S5系列PPR管（公称压力1.25MPa），DN＞100mm采用PE100管（公称压力1.0MPa），埋深≥0.7m（冻土层地区≥冻深+0.3m）。支管入户处设DN20截止阀，水表出户集中安装（表箱防护等级IP65），管道安装完成后进行水压试验（试验压力1.5倍工作压力，10分钟压降≤0.02MPa）。

排水管网：雨污分流改造，雨水管采用HDPE双壁波纹管（环刚度≥8kN/m2），管径DN300-600mm，坡度0.3%-0.5%；污水管采用PVC-U实壁管（环刚度≥4kN/m2），管径DN200-300mm，坡度0.5%-1.0%。施工前需用CCTV检测原管道（分辨率≥0.5mm），对结构性缺陷（破裂、变形）采用局部树脂固化修复（修复长度≤3m），对功能性缺陷（堵塞、沉积）进行高压水冲洗（压力≥10MPa）。新建管道接口采用弹性密封橡胶圈（邵氏硬度50-60），回填时分层夯实（每层厚度≤300mm，压实度≥95%），完工后做闭水试验（30分钟水位下降≤10mm）。

电力与通信管网：电力线采用YJ