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房改售房实施细则

一、适用对象及基本条件

本细则所称房改售房，指依据国家及地方住房制度改革政策，将公有住房以成本价或标准价向符合条件的职工家庭出售的行为。适用对象须同时满足以下条件：

（一）具有本行政区域内常住户口，且与售房单位建立合法劳动关系（含退休、退职人员）；

（二）未享受过房改房、经济适用住房、集资合作建房等政策性住房，或虽已享受但未达到规定面积标准（具体标准见附件《职工住房面积控制标准表》）；

（三）所购住房为售房单位自管公有住房或已纳入房改范围的直管公有住房，且产权清晰无争议；

（四）其他地方政策规定的补充条件。

二、产权界定与限制

（一）职工按成本价购买的公有住房，拥有完全产权。购房款全额缴清后，可依法办理不动产权登记，登记证书需注明“房改成本价购房”。

（二）职工按标准价购买的公有住房，拥有部分产权，产权比例按购房时标准价占成本价的比重确定（计算公式：产权比例=标准价÷成本价×100%）。标准价购房职工可在取得产权证满5年后，按届时成本价补足差价，转为完全产权；未满5年需转让的，由原售房单位或房管部门优先回购，回购价格按原购房款结合成新折扣计算（成新折扣率每年1%，最高不超过20%）。

（三）房改房产权转移受限：自取得不动产权证之日起5年内不得上市交易（继承、赠与等非交易行为除外）；5年后上市交易的，需按交易时评估价的1%缴纳土地出让金（或相当于土地出让金的价款），剩余收益归产权人所有。

三、售房价格计算

（一）房改售房价格分为成本价和标准价，具体标准由市住房和城乡建设局会同市财政局每年公布一次（示例：202X年成本价为3800元/㎡，标准价为2600元/㎡）。

（二）实际购房款计算公式：

实际房价=（成本价或标准价－工龄折扣额）×（1－成新折扣率）×（1±楼层调节系数）×（1±朝向调节系数）×建筑面积－现住房折扣额

1.工龄折扣额：按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每满1年工龄折扣额为成本价的0.6%（示例：成本价3800元/㎡，工龄25年，工龄折扣额=3800×0.6%×25=570元/㎡）。

2.成新折扣率：按房屋竣工年限计算，每年折旧1%，折旧年限最长不超过30年（即成新折扣率最高为70%）。

3.楼层调节系数：多层住宅（6层及以下）：1层-0.5%，2层+1%，3层+1.5%，4层+1%，5层-0.5%，6层-1.5%；高层住宅（7层及以上）：1-3层-1%，4-6层+0.5%，7-15层+1%，16层及以上-0.5%（具体以当年公布的系数为准）。

4.朝向调节系数：南朝向+1%，东南、西南朝向+0.5%，东、西朝向0%，北朝向-1%。

5.现住房折扣额：职工购买现承租公有住房的，可给予成本价1%的现住房折扣，折扣年限最长不超过5年（即最高折扣5%）。

（三）面积控制标准及超标处理

职工购房面积不得超过其职务（职称）对应的控制标准（示例：科级及以下80㎡，处级100㎡，厅级120㎡）。超过控制标准10㎡（含）以内的部分，按成本价购买；超过10㎡以上的部分，按市场评估价购买（市场评估价由具备资质的房地产估价机构出具）。

四、购房程序

（一）申请登记：职工向售房单位提交《房改售房购房申请表》，并附以下材料：

1.本人及配偶身份证、户口簿原件及复印件；

2.婚姻状况证明（已婚提供结婚证，离异提供离婚证及财产分割协议，丧偶提供死亡证明）；

3.单位出具的工龄证明（含配偶工龄）；

4.房管部门出具的无房或未达标证明；

5.其他需补充的材料（如离退休证明、职级证明等）。

（二）审核公示：售房单位对申请材料进行初审，核实职工住房情况及资格，初审通过后在单位内部公示7个工作日，公示内容包括申请人姓名、职级、家庭人口、现有住房情况、拟购住房地址及面积等。

（三）签订合同：公示无异议或异议不成立的，售房单位与购房职工签订《房改售房买卖合同》，合同需明确房屋基本信息、价格构成、产权性质、限制条款等内容。

（四）缴款办证：购房职工按合同约定缴纳购房款（可一次性付清或申请住房公积金贷款），售房单位收到全款后30日内，协助职工办理不动产权登记手续，登记部门需在受理后15个工作日内完成发证。

五、售后管理与维修

（一）公共部位维修责任：房改房售出后，房屋共用部位（包括承重结构、屋顶、楼梯间、共用墙体等）及共用设施设备（包括电梯、消防设施、上下水管道等）的维修养护，由全体产权人共同承担。

（二）维修基金管理：购房时需按成本价的2%缴纳住宅专项维修资金（示例：成本价3800元/㎡，建筑面积80㎡，维修资金=3800×80×2%=6080元），存入市住房维修资金管理中心专用账户，专项用于共