房地产企业会计财务处理流程.docxVIP

房地产企业会计财务处理流程

一、项目筹备与启动阶段的财务处理

项目的筹备与启动是房地产开发的起点，此阶段的财务处理重点在于准确归集和核算项目前期成本，为后续的成本控制和利润测算奠定基础。

1.土地获取阶段：

*成本构成：主要包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、市政配套费、契税、耕地占用税等。

*会计处理：此阶段发生的各项支出，应借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等相关明细科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。土地使用权的取得，需按无形资产进行初始计量，并在项目开发时，将其账面价值转入开发成本。若土地闲置，需关注相关费用的资本化与费用化界限。

2.项目前期报批报建与规划设计：

*成本构成：包括项目可行性研究费、勘察设计费、规划设计费、报建费、人防费、消防配套费等。

*会计处理：这些费用均属于项目开发的前期工程费，发生时借记“开发成本——前期工程费”，贷记相关货币资金或负债科目。

3.融资安排：

*房地产项目通常需要大规模融资，包括银行贷款、信托融资、债券发行等。

*会计处理：取得借款时，借记“银行存款”，贷记“长期借款”、“应付债券”或其他相关负债科目。发生的借款费用，符合资本化条件的，应计入相关资产成本（如“开发成本——借款费用”）；不符合资本化条件的，则计入当期损益（“财务费用”）。

二、开发建设阶段的财务处理

开发建设阶段是房地产项目资金投入最大、成本发生最集中的阶段，财务处理的核心在于准确、及时地归集和分配开发成本，并对工程进度和款项支付进行有效监控。

1.成本核算对象的确定：

*应根据项目的开发地点、规模、周期、产品类型（如住宅、商业、车位）等因素，合理确定成本核算对象。成本核算对象的划分是否科学，直接影响成本计算的准确性。

2.开发成本的归集与分配：

*直接成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。这些费用可直接计入或按受益原则分配计入各成本核算对象。

*建筑安装工程费：这是开发成本的主要组成部分，包括土建工程、安装工程、装饰工程等费用。支付工程款时，根据工程进度和合同约定，借记“开发成本——建筑安装工程费”，贷记“银行存款”或“应付账款——应付工程款”。

*基础设施费与公共配套设施费：如小区内道路、供水、供电、供气、排污、绿化、会所、学校等配套设施的建设费用，根据受益对象归集分配。

*间接成本：指企业为组织和管理开发项目所发生的各项费用，如项目管理人员工资、办公费、差旅费等。间接成本应先通过“开发间接费用”科目归集，期末再按一定标准（如建筑面积、预算造价等）分配计入各成本核算对象。

3.工程款项支付与结算：

*严格按照工程合同约定和工程进度进行款项支付。支付前需审核工程进度报告、监理意见、发票等原始凭证。预付工程款时，借记“预付账款”，贷记“银行存款”；工程结算时，再将预付账款转入开发成本。

4.甲供材的处理：

*若采用甲供材方式，企业购入材料时，借记“原材料”，贷记“银行存款”；材料发出用于工程时，借记“开发成本——建筑安装工程费”，贷记“原材料”。需注意甲供材的税务处理，确保合规。

三、销售与转让阶段的财务处理

房地产项目开发完成后，进入销售或转让阶段，此阶段的核心是收入确认和相应成本的结转，同时涉及大量的税务处理。

1.预售款项的核算：

*在符合预售条件并取得预售许可证后，企业会收到购房人的预售款（定金、首付款、按揭款等）。在商品房控制权未转移给客户前，收到的预售款应作为合同负债核算。

*会计处理：收到预售款时，借记“银行存款”，贷记“合同负债”。同时，需按规定预缴增值税、土地增值税等相关税费。

2.收入确认：

*房地产企业收入确认应遵循《企业会计准则第14号——收入》的规定，通常在客户取得相关商品（商品房）控制权时确认收入。这需要结合合同条款、交房验收等因素综合判断。

*会计处理：满足收入确认条件时，借记“合同负债”、“应收账款”（如有应收未收款项），贷记“主营业务收入”，同时结转相应的增值税销项税额。

3.销售成本的结转：

*收入确认的同时，应将已售商品房对应的开发成本结转为销售成本。

*会计处理：借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。开发产品是指已完成全部开发过程、符合预定可使用状态并已验收合格，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

4.销售费用的核算：

*包括广告宣传费、销售代理费、销售人员薪酬、销售现场费用等，发生时借记“销售费用”，贷记相关科目。

四、投资性房地产与持有阶段的财务处理

对于用于出租或持有以备增