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SMETA专用SEDEX专用文件：土地所有权尽职调查管理程序

一、目的与意义

本程序旨在确保公司及其供应链合作伙伴在土地获取与使用过程中，对土地所有权及相关权益进行全面、细致的尽职调查，以符合SMETA（SedexMembersEthicalTradeAudit）与SEDEX（SupplierEthicalDataExchange）的核心准则与道德贸易要求。其核心目标在于：识别并规避因土地权属不清、非法占用、或涉及争议土地所引发的法律风险、财务风险及声誉损害；保障供应链的可持续性与社会责任感；尊重并维护土地所有者、使用者及相关社区的合法权益，特别是防止任何形式的土地掠夺及对原住民土地权利的侵害。

二、适用范围

本程序适用于公司所有直接运营场所的土地获取，以及通过供应链间接涉及的土地使用，包括但不限于原材料采购、生产基地选址、仓储物流中心设立等环节。所有参与上述活动的内部部门（如采购、法务、合规、可持续发展部）及外部供应商、承包商，均需遵守本程序的要求。尤其针对高风险地区或涉及大面积土地使用、原住民社区、生态敏感区域的项目，应执行更为严格的尽职调查流程。

三、核心定义

1.土地所有权：指对土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括但不限于国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、以及通过合法契约获得的土地租赁权或使用权。

2.尽职调查：指在土地交易或长期使用前，通过系统性的信息收集、核实、分析与评估，以确认土地权属的合法性、完整性，以及土地使用过程中可能存在的潜在风险与负面影响的过程。

3.高风险地区：指存在土地权属纠纷历史、土地管理体系不完善、腐败风险较高、或有报道显示存在土地掠夺、强迫搬迁、或侵害原住民土地权利等问题的区域。

4.利益相关方：包括但不限于土地登记机构、地方政府主管部门、现有土地所有者/合法使用者、相邻土地权利人、当地社区代表、原住民领袖（如适用）等。

四、职责分工

1.可持续发展部/合规部：作为本程序的牵头与协调部门，负责程序的制定、修订、培训、监督与执行效果评估；确保调查过程符合SMETA/SEDEX标准。

2.法务部：负责对土地权属证明文件的合法性进行审查；就调查中发现的法律问题提供专业意见；参与高风险土地交易的法律风险评估。

3.采购部/供应链管理部：在供应商选择与管理过程中，将土地所有权合规性作为评估供应商道德表现的重要指标；向供应商传达本程序要求，并督促其执行。

4.各业务单元：在新项目选址或扩展现有业务时，主动发起土地所有权尽职调查申请，并配合相关部门完成调查工作。

5.外部顾问：必要时，可聘请具备资质的外部法律、土地评估或社会影响评估专家参与复杂或高风险案件的尽职调查。

五、程序内容

（一）风险识别与初步评估

在项目初期或供应商评估阶段，应由相关业务部门联合可持续发展部/合规部，根据地理位置、土地用途、项目规模等因素，对目标土地进行初步的风险筛查。重点关注以下方面：

*项目所在地是否属于已知的高风险地区。

*土地的预期用途是否与当地规划及土地性质相符。

*是否有公开信息或报告显示该区域存在土地争议或社会冲突。

*供应商是否曾有涉及土地问题的负面记录。

基于初步评估结果，确定是否需要启动全面的土地所有权尽职调查，以及调查的深度与范围。

（二）信息收集与审查

针对需要进行全面调查的土地，应由指定团队负责收集以下关键信息与文件，并进行细致审查：

1.权属证明文件：

*要求土地出让方或当前使用者提供官方认可的土地所有权证、使用权证、租赁协议或其他证明其对土地拥有合法权利的文件。

*核实文件的真实性、有效性、完整性，包括发证机关、日期、权利期限、土地坐落、四至界限、面积等关键信息。

*追溯土地权属的历史变更情况，确认是否存在抵押、查封、共有权或其他权利限制。

2.官方登记与查询：

*尽可能通过当地土地管理部门、不动产登记机构等官方渠道，对土地权属证明文件的内容进行交叉验证。

*查询土地是否存在权属争议或正在进行的诉讼。

3.利益相关方访谈与沟通：

*与土地的合法所有者/使用者进行访谈，了解土地使用历史及现状。

*在适当时，与当地社区代表、地方政府官员及其他可能受影响的利益相关方进行沟通，了解是否存在未被记录的土地主张或潜在冲突。对于涉及原住民土地的情况，必须遵循自由、事先和知情同意（FPIC）的原则。

4.文件核实与现场勘查：

*对收集到的所有文件进行法务审查，评估其法律效力及潜在风险。

*必要时，进行现场勘查，核实土地实际状况与文件描述是否一致，了解周边环境及社区关系。

（三）风险分析与评估

在完成信息收集后，应由可持续发展部/合规部牵头，组织法务、采