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2025写字楼租赁合同转租税务协议

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

简述根据2025年最新政策，如何界定写字楼租赁中的“转租”行为，并说明其与“分租”的主要区别。

二、

假设甲公司于2025年6月1日与乙业主签订写字楼租赁合同，租期三年，年租金为1000万元。同年7月1日，甲公司将该写字楼转租给丙公司使用，转租合同约定的年租金为1200万元，自7月1日起计。请计算甲公司2025年应缴纳的增值税（假设适用9%税率，可选择简易计税方法，但选择后不得变更），并简述甲公司就该笔转租收入在企业所得税前可扣除的成本费用范围及主要依据。

三、

在写字楼转租税务协议中，“税务承担与分担机制”条款应如何约定才能较为公平合理？请列举至少三种常见的约定方式，并分析每种方式可能存在的潜在风险。

四、

假设丁公司作为写字楼出租方，其与戊公司签订的租赁合同中约定，由戊公司负责缴纳增值税及附加税费。后戊公司将该写字楼转租给己公司。请分析此约定在税务合规性方面可能存在的风险，并提出至少两条改进建议。

五、

写字楼转租过程中，发票管理是税务合规的关键环节。请说明转租方（如己公司）在取得增值税发票时，应注意哪些关键事项？如果因何种原因无法及时获得合规发票，可能对己公司的税务处理产生何种影响？

六、

请列举税务协议中应包含的至少五项核心条款，并简述每项条款的主要目的。

七、

某写字楼转租项目，租期五年。转租方庚公司担心租期过长导致税负不确定或市场变化风险。请为庚公司设计一项税务风险防范措施，并说明其具体操作方法及预期效果。

八、

如果在写字楼转租过程中，出租方、转租方与承租方之间就某项税务事项（如税率适用、成本扣除等）发生争议，税务协议中应如何约定争议解决机制才能有效维护各方权益？请提出你的建议。

试卷答案

一、

转租是指承租人将承租的写字楼在租赁期满前，不改变租赁物本质，将其部分或全部出租给他人的行为。其与分租的主要区别在于：转租不改变租赁物的使用性质和主体（仍由承租人使用），而分租可能改变租赁物的使用性质或主体，或仅是权利的再转让。根据2025年政策，界定时需结合具体合同约定和地方细则判断。

二、

1.增值税计算：

*转租收入：1200万元/年，7月1日至12月31日为6个月，收入为1200万*(6/12)=600万元。

*选择简易计税：应纳税额=转租收入*5%=600万*5%=30万元。

*若选择一般计税：需提供合规进项发票，税额=(600万/1.09)*9%=49.54万元。通常简易计税税负更低。

*结论：假设甲公司选择简易计税，2025年应缴纳增值税为30万元。

*企业所得税：可扣除成本费用主要包括：向乙业主支付的土地租金（或计入租金的一部分）、物业管理费、维修费、水电费、房产税、印花税等与取得转租收入相关的合理支出。

三、

常见的约定方式：

1.明确约定各项税费由转租方（承租方）承担，出租方（业主）不承担。

2.明确约定各项税费由出租方（业主）承担，转租方（承租方）负责代为缴纳。

3.按比例分担：根据双方贡献或收入比例，约定各自承担相应的税费。

潜在风险：

1.由一方承担可能导致该方税负过重，影响合作积极性。

2.比例分担若约定不清晰，易引发争议。

3.若约定由转租方代缴，出租方可能面临收款风险。

四、

潜在风险：

1.法律合规风险：合同约定由戊公司缴纳，但税务机关可能认定出租方丁公司为增值税纳税人，强制丁公司申报缴纳，导致戊公司垫付税款及后续追索风险。

2.税务责任风险：即使约定由戊公司缴，若实际发生税务问题（如税务稽查），税务机关仍可能追溯到出租方丁公司，追究其法律责任。

改进建议：

1.协议中明确约定，戊公司作为转租方，需自行承担其转租行为产生的所有税费，并按时自行申报缴纳，出租方丁公司不承担任何税务责任。

2.建议出租方丁公司通过合法税务安排（如收取包含税费的租金）确保自身税负清晰，避免潜在风险。

五、

关键事项：

1.发票类型：确保获取增值税专用发票或符合规定的普通发票，根据自身需求（如抵扣进项税或入账）选择。

2.发票内容：发票项目应与实际租赁服务内容一致（如“不动产租赁服务”）。

3.发票获取方：明确由出租方提供还是转租方自行向承租方申请开具（需符合规定）。

4.发票时间：及时获取，确保税务申报和账务处理有据可依。

5.发票保管：妥善保管发票，以备税务机关检查。

影响：若无法获得合规、及时的发票，可能导致：增值税进项税额无法抵扣（若是一般纳税人）；转租收入无法合法确认；面临税务处罚风险。

六、

核心条款：

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