（244页PPT）同策上海青浦新城盛誉世家项目营销策划报告提报稿.pptxVIP

ProductbyTospur一城青浦，半新城暨淀湖路项目营销策划报告

HELLO，中产TheMiddleClass

中产阶级需求更好的产品看重品牌的功能价值甚于品牌本身的溢价价值「满足所需」「高性价比」是衡量品牌价值的重要准绳兴趣爱好、志同道合为阶层区隔的重要标准小而精的圈子、深度的沟通与交流，是他们的社交方式宣扬独立的、积极的、健康的生活主张蕴含精神追求、满足精神需求26%5万至50万美元1.72亿人口数量城市人口占比人均年收入新中某省市场消费主力消费能力更强，对产品更挑剔理性消费主义为品质买单社交圈层化

：“着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率”解决有效供给某省市场需求变化，使供需在更高水平实现新的平衡供给侧改革，掀起「品质」革命重建「高层次」的供需间新平衡

屌丝经济中产经济刚需化低端化性价比改善化高端化品质化大势所趋:「屌丝经济」向「中产经济」转型

地价成本趋高地导致的高成本影响某省市场价格过快上涨某省市场转变】Before新房市场某省市场70-75%Future某省市场某省市场分层论中高端客群初级客群某省市场供应缩小供应不足新房市场25-30%未某省市场在品质与售价上完全超越并脱某省市场

金茂府科技健康住宅【特色社区规划+12大科技系统】家居控制集成平台，社区智能平台搭建等某著名企业翡翠公园智能化世茂云图智能化+人性化4D全龄化景观功能设计、五大精装系统、细节人性化产品品质升级高土地成本背景下，产品高端化成为必然【房地产供给侧改革路径】【路径一】

绿地海珀玉晖绿地海珀佘山绿地海珀风华……某著名企业翡翠公园某著名企业翡翠滨江某著名企业翡翠雅宾利（收购）某著名企业天空之城（翡翠系）品牌房企的策略转型顶级翡翠系顶级海珀系【房地产供给侧改革路径】产品线全面高端化【路径二】

2016地产供给侧改革元年—新中产消费崛起，地产供给侧变革时代来临—

大市场趋势之下的青浦供给侧现状？表象：可供选择的项目多某省市场中的「选择悖论」本质：品质经得起检验的少VS

本案一站鑫苑壹品世家泰禾红桥宝业爱多邦源昌幸福里帕缇檀香里二站绿地项目景瑞城中公园三站葛洲坝绿城玉兰花园富绅时代公馆四站首创禧悦大发融悦东渡悦来城中南君悦府鑫塔水尚中铁逸都鑫苑壹品世家首创禧悦泰禾红桥富绅时代公寓宝业爱多邦葛洲坝绿城玉兰花园源昌幸福里青浦某著名企业茂中心帕缇檀香里东渡青筑大发融悦绿地项目绿地新里派克公馆绿地新里派克公馆景瑞城中公园东渡青筑联美品悦联美品悦葛洲坝绿城玉兰花园龙湖紫都城凯悦华庭泰禾红桥富绅时代公馆鑫塔水尚龙湖紫都城鑫苑壹品首创禧悦旭辉百合苑龙湖紫悦湾仁恒御澜杉苑大发融悦旭辉玫瑰苑鑫塔水尚龙湖紫都城东渡悦来城仁恒御澜湾仁恒御澜湾鑫塔水尚中南君悦府中铁逸都中铁逸都中铁逸都首创2地块2014年2015年2016年2013年7个9个13个16个新城历年在售项目预计推量400套预计推量172套100套100套左右70套左右70套左右254套待定72套预计推量150套预计推量700套预计推量315套预计推量270套共582套待定6月7月8月9月10月11月12月本案开盘前150天内，在售/待售项目密集推盘预计总推量约25万方开盘2月内仍将有4项目推售供应预计5万方—红海竞争格局，竞品高度密集，选择面广—某省市场市场特征一

初入上某省市场缺乏认知地段劣势明显，极小户型，产品水土不某省市场实际需求脱节区位地段优势显著内含20%安置房和商业运营差，拉低整体社区品质产品缺乏匠心，追求快跑快销，过渡以来外部资源首创20-04地块首创禧悦53-04地块公寓+洋房公寓+洋房公寓：75/89㎡2/3R洋房：105-120㎡3-4R公寓：75/89㎡2/3R洋房：102-127㎡3-4R待定景瑞及中南户型图景瑞中南—品牌房企少，产品简单复制缺乏匠心—品牌局限市场特征二“金边抹布”，社区品质弱“初来乍到”，脱离实际的产品定位“市场逐利者”，产品线简单复制

—自身资源有限，依赖外部配套资源—配套资源依靠外部市场特征三【宝业泰禾：自带小体量社区底商配套】【首创：自身无商业配套】【大发：自带少量沿街商业】某省市广场、毓秀学校自身配套外部配套某著名企业茂、东渡、吾悦广场、复旦附中1站4站借宝龙借某著名企业借某著名企业某著名企业茂复旦附中吾悦广场东渡悦来城某省市广场毓秀学校

—产品点状突破，存在显著硬伤—点状突破市场特征四葛洲坝绿城玉兰花园大发融悦社区会所中轴景观，无边泳池突破点?高标准精装全改善型产品?“绿城品质”全石材立面，强仪式感社区景观及会所配置硬伤?极差户型设计?先天地段硬伤；突破点硬伤?装修品质差，不足1000元/㎡装修成本区域最佳功能户型，首个全2卫产品，户户三开间朝南设计

某省市场本质的3大局