2025年拍卖师司法房产拍卖项目成本失控案例复盘专题试卷及解析.pdf

2025年拍卖师司法房产拍卖项目成本失控案例复盘专题试卷及解析1

2025年拍卖师司法房产拍卖项目成本失控案例复盘专题试

卷及解析

2025年拍卖师司法房产拍卖项目成本失控案例复盘专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在司法房产拍卖中，导致成本失控的最主要前期风险因素是什么？

A、拍卖公告发布时间过晚

B、对房产现状调查不充分

C、竞买保证金比例设置过低

D、拍卖行佣金比例偏高

【答案】B

【解析】正确答案是B。对房产现状调查不充分是导致成本失控的核心源头风险。如

果未能全面了解房产的物理状况（如结构损坏、隐蔽瑕疵）、法律状况（如租赁权、优

先购买权、其他权利负担）和市场状况，后续将可能产生远超预期的修复、清场、税费

等成本，导致项目整体成本失控。A、C、D项虽然也是影响拍卖的因素，但通常影响

的是拍卖的成交率和价格，而非项目执行过程中的直接成本。知识点：司法拍卖项目风

险管理。易错点：容易将影响成交的因素与影响成本的因素混淆。

2、当司法拍卖房产存在长期恶意占用人时，拍卖师在成本控制方面最应关注哪个

环节？

A、提高起拍价以覆盖潜在风险

B、在拍卖公告中明确现状交付

C、评估并预留强制清场费用

D、与法院协商缩短交付周期

【答案】C

【解析】正确答案是C。恶意占用人是导致交付成本急剧增加的关键因素。强制清

场涉及法律程序、安保人员、搬家仓储、甚至潜在的冲突处理，费用高昂且难以预估。

因此，拍卖师必须协同相关方进行专业评估，并在项目预算中足额预留这笔费用，这是

成本控制的关键。A项不切实际，过高起拍价可能导致流拍；B项是风险提示，但并非

成本控制措施；D项是时间管理，与成本控制无直接关系。知识点：司法房产交付风险

与成本管理。易错点：认为“现状交付”声明可以完全免除拍卖方的成本责任，实际上，

若因拍卖方前期工作不到位导致交付困难，仍可能产生额外成本。

3、在复盘成本失控案例时，发现税费承担约定不明是主要原因。这通常源于哪个

环节的疏忽？

A、拍卖标的展示环节

B、拍卖会现场主持环节

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C、拍卖公告与特别提示环节

D、竞买人资格审查环节

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖公告及其附件（特别是《拍卖须知》或《特别提示》）

是确定交易各方权利义务，包括税费承担的核心法律文件。如果在此环节未对交易过程

中产生的各项税费（如增值税、个人所得税、土地增值税、契税等）的承担方做出清晰、

无歧义的约定，极易在事后产生争议，导致一方或多方为预期外的税费买单，造成成本

失控。知识点：司法拍卖法律文件的核心作用。易错点：认为税费问题可以在成交后协

商，但实际上，成交后买方往往处于强势地位，卖方（或其委托方）容易被动接受额外

成本。

4、对于存在多个抵押权的司法房产，拍卖师在成本控制中应如何处理？

A、建议法院先行解除部分抵押权以简化流程

B、在公告中明确披露所有抵押权信息

C、将抵押金额计入起拍价

D、只告知买受人存在抵押，不披露具体金额

【答案】B

【解析】正确答案是B。充分、准确的信息披露是拍卖师的基本职责，也是成本控

制的重要前提。明确披露所有抵押权信息，能让竞买人充分评估风险并合理出价，避免

因信息不对称导致成交后买受人反悔、拒绝付款或要求降价，从而引发项目延期和额外

的法律、沟通成本。A项是法院的职权，拍卖师只能建议；C项操作复杂，且抵押权实

现方式多样，直接计入起拍价不严谨；D项违反了信息披露原则，是重大操作瑕疵。知

识点：司法拍卖中的信息披露原则与风险控制。易错点：认为信息越少对拍卖越有利，

实际上，不充分的信息披露是后期纠纷和成本失控的温床。

5、在司法房产拍卖项目成本构成中，哪一项最容易被低估且波动性最大？

A、拍卖佣金

B、评估费

C、房产瑕疵修复费用

D、公告媒体发布费

【答案】C

【解析】正确答案是C。房产瑕疵修复费用具有极大的不确定性。很多瑕疵