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商业综合体租赁标准2025年合同协议

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

简述商业租赁合同中“租赁期限”条款通常包含哪些核心要素，并说明其对于出租人和承租人的不同意义。

二、

根据《民法典》合同编关于租赁合同的规定，论述承租人享有哪些主要权利？并举例说明其中一项权利的行使条件。

三、

“2025年商业综合体租赁标准合同协议”较之前版本可能增加了对“转租”行为的限制性条款。请分析设置这些限制性条款的主要原因，并假设某承租人希望将其承租的店铺部分转租给第三方，简述该承租人可能需要履行的程序以及可能面临的风险。

四、

商业综合体内的物业费用（如物业费、停车费、水电公摊等）分摊方式多种多样。请列举至少三种常见的物业费用分摊方法，并简要比较其优缺点。

五、

阅读以下模拟情景：

某购物中心承租了一家中型餐饮品牌，租赁期限为五年。合同约定租金在第三年自动调增5%。在租赁期第四年，该购物中心进行大规模重新装修，并对所有租户提出提高物业费标准的统一要求。餐饮品牌认为装修带来的间接收益应能抵消部分物业费上涨，且租金调增未考虑市场普遍下调趋势。假设餐饮品牌希望与购物中心协商，请提出该餐饮品牌可以主张的合理诉求点，并说明其依据。

六、

解释合同中“不可抗力”条款通常包含的内容。假设“2025年商业综合体租赁标准合同协议”中约定，因政府征收导致租赁物业被拆除属于不可抗力事件。现承租人因该事件无法继续经营，请分析承租人可以据此主张哪些权利，并说明应履行的相关程序。

七、

某大型商业综合体的租赁标准协议中包含一项关于“租户退出机制”的条款，允许在满足特定条件下提前解约，但需支付一定违约金。请分析设置此类条款对出租人和承租人可能产生的影响。

八、

结合当前商业发展趋势（如数字化转型、体验式消费等），谈谈你认为2025年的商业租赁标准相比以往版本，可能在哪些方面进行了适应性调整？请选择一两个方面进行具体阐述。

试卷答案

一、

核心要素包括：租赁起始日期、租赁终止日期、租赁期限总长。对出租人而言，保障了物业在一定时间内产生稳定租金收入，实现了资产保值增值；对承租人而言，获得了稳定的使用权，便于进行经营规划和投资。

二、

承租人主要权利包括：按照约定占有、使用租赁物；改变租赁物用途（需征得出租人同意）；锁闭租赁物；提取、保存承租人在租赁物上新增的装修或其他增设物；优先承租权（特定条件下）；转租权（需符合合同约定）。例如，“优先承租权”的行使条件通常是：租赁期限届满，房屋租赁合同由续租变为出租；在同等条件下，承租人享有优先承租权。

三、

限制性原因：保护出租人对租赁物的控制权；防止承租人过度分散经营风险损害出租人利益；维护商场整体经营环境和品牌形象；防止承租人利用转租进行非法活动。程序：需经出租人书面同意；可能需与其他承租人协调；需签订书面转租合同，明确转租期限、费用等。风险：出租人可随时撤销同意；若转租违反原合同约定，承租人需承担违约责任；转租关系中的纠纷可能影响原承租人。

四、

常见方法：按面积比例分摊（最常用，依据租赁面积）；按租户实际使用量分摊（如水电）；包干制（承租人承担固定额度，超出部分自理）。比较：按面积分摊简单公平，但未考虑实际使用差异；按使用量分摊较公平，但计量和分摊操作复杂；包干制给出租人管理带来压力，可能引发争议。

五、

合理诉求点及依据：1.主张租金调增5%缺乏合理性，可引用市场租赁价格普遍下降的数据或合同中关于市场变化的条款（若有）；2.主张装修带来的间接收益（如人流量增加）应分享部分物业费，可依据公平原则，或合同中关于共同利益补偿的约定；3.主张物业费上调标准过高，可引用合同中关于物业费调整的基准或政府相关指导价格。协商时应提供证据支持诉求。

六、

条款内容通常包括：不可抗力事件的定义（如自然灾害、战争、政府行为等）；通知义务（发生时及时告知对方）；影响判断（根据影响程度判断是否解除合同、延迟履行或部分免责）；不可抗力证明（需提供有效证明文件）。承租人可主张权利：根据不可抗力程度，要求延期支付租金、减免部分或全部租金、解除租赁合同；因无法经营可要求退还保证金或部分租金。程序：及时书面通知购物中心；提供政府征收文件作为不可抗力证明；根据协商结果履行相关义务。

七、

对出租人影响：提供了在特定情况下收回物业、减少空置期的灵活手段，但可能面临寻找新租户的成本和风险；可能引发与承租人的纠纷。对承租人影响：提供了在经营困难时退出困境的机会，避免了长期亏损；但退出成本（违约金）可能较高，限制其灵活经营。

八、

可能调整方面及阐述：1.提升数字化要求：标准可能包含关于租户接入商场智慧系统（如客流分析、线上营销平台）、数据共享、网络安全等方面的约定，以适应数字化转型趋势，提升商场整体运营效率和租