2025年房地产经纪人“一房二卖”情形下的合同效力与权利保护专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人“一房二卖”情形下的合同效力与权利保护专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人“一房二卖”情形下的合同效力与权

利保护专题试卷及解析

2025年房地产经纪人“一房二卖”情形下的合同效力与权利保护专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均有效的情况下，当

买受人均未办理房屋所有权转移登记时，应当如何确定权利归属？

A、签订合同在先的买受人获得房屋所有权

B、支付价款较多的买受人获得房屋所有权

C、合法占有房屋的买受人获得房屋所有权

D、由出卖人自主决定将房屋过户给哪位买受人

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第七条规定，买受人均未办理房屋所有权转移登记，又未合法

占有房屋的，各买受人均可以请求出卖人履行合同。但若其中一方已合法占有房屋，则

其享有优先履行权。A选项错误，合同签订时间先后并非决定性因素；B选项错误，价

款支付多少不直接决定所有权归属；D选项错误，出卖人无权自主决定，需依法履行合

同。知识点：物权变动规则与债权平等性。易错点：混淆债权平等性与物权优先性，误

认为合同签订时间或付款金额能决定所有权。

2、甲与开发商签订商品房买卖合同后，开发商又将该房屋出售给不知情的丙并办

理了过户登记。甲的下列哪项权利主张能够得到法院支持？

A、要求确认开发商与丙的买卖合同无效

B、要求撤销丙的房屋所有权登记

C、要求开发商承担违约责任

D、要求丙返还房屋

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据物权公示公信原则，丙因办理过户登记取得房屋所有

权，甲无法对抗丙的物权。A选项错误，开发商与丙的合同不因”一房二卖”而无效；B

选项错误，丙为善意第三人，其登记不可撤销；D选项错误，甲无权要求合法物权人丙

返还房屋。知识点：物权优先于债权原则。易错点：忽视登记的物权效力，误认为先签

约的买受人可对抗后过户的善意第三人。

3、在”一房二卖”纠纷中，买受人主张出卖人承担惩罚性赔偿需满足的法定条件是？

A、出卖人具有欺诈故意

B、买受人实际遭受损失

C、房屋无法交付或存在权利瑕疵

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D、出卖人故意隐瞒房屋已出售事实

【答案】D

【解析】正确答案是D。《商品房买卖司法解释》第八条规定，出卖人故意隐瞒所售

房屋已出卖或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销的，买受人可请求惩

罚性赔偿。A选项错误，欺诈故意需结合隐瞒行为认定；B选项错误，实际损失是违约

赔偿要件而非惩罚性赔偿要件；C选项错误，房屋交付问题属一般违约情形。知识点：

惩罚性赔偿的适用情形。易错点：将一般违约责任与惩罚性赔偿责任要件混淆。

4、买受人发现购买的房屋被”一房二卖”后，最有利于保护自身权益的维权方式是？

A、立即向公安机关报案追究出卖人刑事责任

B、申请法院查封该房屋阻止过户

C、尽快办理房屋所有权转移登记

D、向房地产管理部门投诉举报

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据物权法规定，不动产登记是物权变动的生效要件，及时

过户可确保物权归属。A选项错误，“一房二卖”通常不构成刑事犯罪；B选项错误，诉

前保全需满足紧急条件且非根本解决方式；D选项错误，行政投诉不产生物权效力。知

识点：物权变动公示原则。易错点：忽视登记在物权保护中的核心作用，依赖非法律手

段维权。

5、开发商与买受人签订商品房预售合同后，又将该房屋抵押给银行，买受人可主

张的权利是？

A、要求解除抵押登记

B、要求开发商承担违约责任

C、主张抵押合同无效

D、要求银行承担连带责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。开发商将已售房屋抵押构成根本违约，买受人可主张违约

责任。A选项错误，买受人无权直接解除合法抵押登记；C选项错误，抵押合同效力独

立于买卖合同；D选项错误，银行作为善意抵押权人不承担连带责任。知识点