开发企业土地增值税清算与视同销售处理.pdfVIP

第六节土地应纳税额的计算

三、开发企业土地

8.拆迁安置费的扣除规定：

（1）企业用建造的该项目安置回迁户的，安置用房视同销售处理按规定确

定收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。开发企业支付给回迁户的补

差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补

偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按规定计

入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿

费。

（3）货置拆迁的，开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

2

【例题·综合题】地处市区的府城开发公司开发项目的可售总面积为45000m，截

2

止2010年8月底销售面积为40500m，单价10000元/平方米，取得收入40500万元；计算

2

土地时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500m房屋未销售。2010年9月主管

要求开发公司就“东丽家园”项目进行土地。2011年2月底，

2

公司将剩余4500m房屋按照前期售价10000元/平方米打包销售，收取价款4500万元。（根

据2011年试题改编）

要求回答：

2

（1）计算公司打包销售的4500m房屋的单位建筑面积成本费用。

2

（2）计算公司打包销售的4500m房屋的土地。（不考虑地方教育附加）

【】

（1）单位建筑面积成本费用

=29013.75÷40500=0.72（万元）

（2）扣除项目=0.72×4500=3240（万元）

增值额=4500－3240=1260（万元）

增值率=1260÷3240×100%=38.89%

应纳土地=1260×30%=378（万元）。

（三）非直接销售和自用的收入确定

1.视同销售情形

开发企业将开发产品用于职工福利、、对外投资、分配给股东或投资人、抵

偿、换取其他单位和个人的非货币性资产等，在发生所有权转移时应视同销售。

2.视同销售收入的确认

按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类的平均价格确定；

（2）由主管参照当地当年、同类的市场价格或评估价值确定。

3.开发企业将开发的部分转为企业自用或用于出租等商业用途的，如果产

权未发生转移，不征收土地，在时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（四）土地应报送的资料

委托税务中介机构审核鉴证的项目，还应报送中介机构出具的《土地

鉴证报告》。对符合要求的鉴证报告，可以采信。

（五）土地项目的审核鉴证

税务中介机构受托对项目审核鉴证时，应按规定的格式对审核鉴证情况出

具鉴证报告。对符合要