房地产行业研究：四问去库存，再Call地产股底部已现.docxVIP

2024年05月15日国金证券

2024年05月15日

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房地产行业研究买入(维持评级)

行业专题研究报告证券研究报告

房地产组

分析师：杜吴曼(执业S1130521090001)duhaomin@

分析师：方鹏(执业S1130524030001)fang_peng@

四问去库存，再call地产股底部已现

行业观点

一问：去库存模式与路径如何?现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。①代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。③回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。④发放补贴模式属于配套支持，降低成本，居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。⑤旧转保模式类似“政府统租”,政府一次性支付5-10年的租金给业主，获得旧房使用权并将用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

二问：去库存落地资金何处来?地方政府加杠杆能力有限，中央的政策和资金支持是关键。①地方政府发债空间有限，仅部分发达地区