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物业擅自停水停电违法性认定

引言

在城市社区治理中，物业服务企业（以下简称“物业”）与业主的关系是典型的服务与被服务关系。然而，实践中因物业费拖欠、公共设施维护等问题引发的矛盾屡见不鲜，其中“物业擅自停水停电”作为矛盾激化的极端表现，既影响业主基本生活，又破坏社区和谐，更涉及法律边界的争议。近年来，各地法院受理的此类纠纷数量呈上升趋势，如何准确认定物业擅自停水停电行为的违法性，成为解决此类纠纷、规范物业行为、保障业主权益的关键。本文将从法律依据、行为界定、违法性表现及法律后果等维度，系统分析物业擅自停水停电的违法性认定问题。

一、物业停水停电行为的法律依据与权利边界

（一）物业的法定权利与义务框架

物业的权利义务来源于法律规定与物业服务合同约定。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百四十二条，物业服务人需按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。同时，《物业管理条例》第三十五条明确，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，需依法承担相应法律责任。

从权利层面看，物业仅能在法律授权或合同约定范围内行使管理职责。例如，对业主违规装修行为，物业可依据《住宅室内装饰装修管理办法》要求停工整改；对欠缴物业费的业主，可依据《民法典》第九百四十四条通过诉讼或仲裁主张权利。但涉及业主基本生活保障的水、电供应，物业并无法定或约定的直接处置权。

（二）水、电供应的特殊属性与管理主体

水、电作为居民基本生活资源，其供应具有公共服务属性。根据《中华人民共和国电力法》第二十六条，供电营业区内的供电营业机构，对本营业区内的用户有按照国家规定供电的义务；不得违反国家规定对其营业区内申请用电的单位和个人拒绝供电。《城市供水条例》第二十二条亦规定，城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水；因施工、设备维修等原因需要停止供水的，应当经城市供水行政主管部门批准并提前24小时通知用水单位和个人。

可见，水、电供应的合法主体是取得特许经营资质的供水、供电企业，物业仅为受委托代收费用的“服务者”，而非供应主体。即使业主与物业在合同中约定“欠缴物业费则停水停电”，该条款也因违反法律强制性规定而无效——《民法典》第一百五十三条明确，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

二、“擅自停水停电”的行为界定与违法性要件

（一）“擅自”的核心特征：无合法依据

“擅自”在法律语境中通常指“未经授权或超出授权范围”。具体到物业停水停电行为，“擅自”需同时满足以下要件：

无法律授权：我国现行法律未赋予物业停水停电的管理权能。《电力法》《城市供水条例》等均将停水停电的决定权严格限定于供水、供电企业，且需符合法定程序（如提前通知、行政批准）；

无合同约定：物业服务合同中若约定物业可因业主欠费停水停电，该条款因违反公序良俗和法律强制性规定无效；

无业主同意：即使个别业主书面授权物业在特定情形下停水停电，该授权也不得损害其他业主的公共利益（如因某户欠费导致整栋楼停水）。

（二）合法停水停电的例外情形

实践中，物业在特定情况下停水停电可能具有合法性，但需严格符合以下条件：

配合公共利益需要：如发生火灾、水管爆裂等紧急情况，物业为避免损失扩大，可临时关闭水、电阀门，但需立即通知业主并在事后及时恢复；

执行行政或司法指令：因业主涉及违法犯罪，公安机关、法院等有权机关要求物业协助停水停电，物业需持有正式法律文书并全程记录；

业主共同决定：经业主大会表决通过，对长期拖欠公共能耗费用（如电梯电费）的业主，在履行催告程序后，可暂停供应（仅限公共部分分摊费用，不得影响生活用水用电）。

（三）典型违法场景分析

实践中，物业擅自停水停电多表现为以下情形：

以欠费为由强制断供：业主因对物业服务质量不满拒缴物业费，物业直接停水停电“施压”；

以违规为由报复性断供：业主因装修、车辆停放等问题与物业发生争执，物业通过断供发泄矛盾；

因管理疏漏误断供：物业未提前通知或操作失误导致长期停水停电，且未及时补救。

上述行为均缺乏法律或合同依据，本质是物业滥用管理权限，侵害业主基本权益。

三、物业擅自停水停电的违法性表现

（一）侵害业主的基本民事权益

侵害物权：根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对房屋内的水、电设施虽不享有所有权（供水、供电设施属公共资源），但对水、电的正常使用构成“用益物权”的延伸。物业擅自断供，直接阻碍业主对房屋的正常使用，构成对物权的侵害。

侵害人格权：水、电是维持基本生存的必要条件。《民法典》第九百九十条规定，人