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房屋租赁合同法律纠纷典型案例

房屋租赁作为日常生活与经营活动中的常见行为，其间产生的法律纠纷亦屡见不鲜。从租金支付到房屋修缮，从押金退还到合同解除，每一个环节都可能因约定不明或执行不当而引发争议。本文将结合司法实践中具有代表性的典型案例，深入剖析房屋租赁合同纠纷的核心法律问题，并提炼出实用的风险防范建议，以期为租赁双方提供有益参考。

一、租金支付与逾期违约责任：当承诺遭遇拖欠

案情简介：

某市居民王先生将其名下一套两居室出租给年轻白领小赵，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期两年，月租金若干，小赵应于每月5日前支付当月租金。合同同时约定，若小赵逾期支付租金超过15日，王先生有权解除合同并要求小赵支付违约金。合同履行初期，小赵尚能按时支付租金，但自入住半年后，开始以各种理由拖延。王先生多次催告，小赵均以资金周转困难为由搪塞，逾期已达两个月。王先生忍无可忍，遂一纸诉状将小赵诉至法院，要求解除合同、支付拖欠租金及违约金，并限期腾退房屋。

法律分析与点评：

本案焦点在于承租人逾期支付租金的违约责任承担及合同解除权的行使。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，《民法典》第七百二十二条明确规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

在本案例中，小赵无正当理由长期拖欠租金，已构成根本违约。王先生在进行合理催告后，小赵仍未履行支付义务，王先生依法享有合同解除权。关于违约金，若合同约定的违约金过分高于造成的损失（通常以实际损失的30%为参考），小赵可请求法院予以适当减少；反之，若约定过低，王先生亦可请求增加。实践中，法院会综合考虑合同约定、拖欠时长、出租人的实际损失（如另行寻租期间的租金损失、物业费等）等因素进行判定。

实务启示：

*出租方：务必在合同中明确租金支付方式、期限及逾期付款的违约责任（包括违约金计算标准、合同解除条件等）。在承租人出现逾期支付苗头时，应及时进行书面催告并保留证据（如邮寄回执、微信/短信记录等），避免超过诉讼时效或因证据不足而陷入被动。

*承租方：应严格按照合同约定支付租金。确有困难无法按时支付的，应尽早与出租方沟通，争取达成书面谅解或延期协议，避免因小失大，承担更重的违约责任。

二、房屋修缮义务与安全保障：谁该为“问题房屋”买单？

案情简介：

个体户刘女士租赁某商业大厦一层用于经营餐饮。入住后不久，即发现房屋顶部存在漏水问题，尤其在雨天更为严重，导致部分装修受损，影响正常营业。刘女士多次联系大厦业主（出租方）某公司，要求其进行维修，但该公司以“租赁时房屋状况良好，漏水系刘女士使用不当或天气原因”为由推诿责任，迟迟未予处理。刘女士无奈之下，自行聘请施工队进行了维修，并垫付了维修费。随后，刘女士在当期租金中扣除了该笔维修费用。出租方得知后，认为刘女士无权擅自扣租，遂要求其补足租金并承担逾期付款责任，双方协商未果诉至法院。

法律分析与点评：

本案核心在于房屋租赁期间的修缮义务应由哪一方承担。《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条进一步明确：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”

在本案例中，房屋漏水问题并非刘女士使用不当造成，而是房屋自身结构或防水设施老化所致，出租方某公司作为出租人，负有法定的维修义务。其在刘女士多次催告后仍不履行维修义务，刘女士有权自行维修，并要求出租方承担维修费用，亦可相应减少租金。因此，刘女士从租金中扣除合理维修费用的行为具有法律依据，出租方的诉求难以得到支持。但若刘女士未事先催告，或维修费用不合理，情况则可能发生变化。

实务启示：

*出租方：应确保出租房屋符合约定用途，并对房屋及其附属设施的安全性能负责。收到承租方维修通知后，应及时核查并履行维修义务，避免小问题演变成大纠纷，甚至承担赔偿责任。合同中可对维修范围、责任划分作出更细致的约定。

*承租方：发现房屋需要维修时，应第一时间通知出租方，并保留好通知凭证。在出租方拒不维修或维修不及时的情况下，可考虑自行维修，但需注意选择正规维修方，保留好维修合同、付款凭证、维修明细等证据，以便向出租方追偿。同时，扣减租金应基于合理数额，并书面告知出租方。

三、押金（保证金）的退还争议：何时该退，何时可扣？

案情简介：

大学生小李