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如何规范房地产销售行业

房地产销售行业作为连接房地产开发企业与购房者的核心纽带，直接关系到住房消费者的合法权益、房地产市场的平稳健康发展以及社会民生的稳定。近年来，我国房地产市场历经深度调整，销售行业也暴露出一系列突出问题：虚假宣传误导购房决策、合同条款暗藏“陷阱”、违规收取费用、中介服务乱象丛生、售后维权渠道不畅等，既损害了购房者的切身利益，也扰乱了市场秩序。为落实“房住不炒”定位，保障住房消费者权益，推动房地产行业高质量发展，亟需从制度建设、行为约束、监管强化等多方面入手，构建系统完善的房地产销售行业规范体系。

一、筑牢准入门槛，强化从业主体资质管理

规范房地产销售行业，首要环节是明确从业主体的资质标准，从源头筛选合格的市场参与者，杜绝“无资质经营、跨范围服务”等乱象。

（一）明确企业资质要求

1.完善备案与许可制度：房地产开发企业自行销售商品房的，需在项目销售前向当地住建部门提交备案材料，明确销售团队配置、销售方案、资金监管账户等信息；房地产中介机构从事销售业务的，需依法取得《房地产经纪机构备案证明》，具备固定经营场所、专业服务人员及健全的管理制度，未备案或备案不合格的机构严禁开展销售业务。

2.强化资质动态核查：住建、市场监管等部门应建立企业资质动态核查机制，每年对销售企业的经营状况、服务质量、合规情况进行抽查，对存在虚假备案、违规经营等行为的企业，视情节轻重给予限期整改、暂停销售资格、吊销备案证明等处罚，并记入企业信用档案。

（二）严格从业人员管理

1.推行职业资格准入：房地产销售人员（含开发企业销售顾问、中介机构经纪人）需取得国家或地方认可的房地产销售职业资格证书，具备房地产政策、法律法规、合同规范、金融知识等专业素养，未取得资格证书的人员不得从事销售核心岗位工作。

2.建立从业人员档案：住建部门应搭建房地产销售人员信息管理平台，记录从业人员的资格证书、从业经历、奖惩情况、客户评价等信息，实现“一人一档、动态更新”。对存在误导销售、收受回扣、伪造材料等行为的从业人员，采取暂停从业、行业禁入等措施，形成“优胜劣汰”的从业环境。

二、规范销售行为，划定服务全流程红线

以购房者权益保护为核心，针对销售环节中最易出现问题的宣传、签约、收费等环节，明确行为规范，划定不可触碰的“红线”。

（一）整治虚假宣传乱象

1.明确宣传内容真实性要求：销售企业及人员在宣传商品房时，需坚持“客观真实、数据准确”原则，不得发布虚假房源信息、夸大房屋优势或隐瞒关键缺陷。宣传内容涉及房屋面积、户型结构、产权年限、配套设施（学校、医院、交通、商业等）、装修标准、交付时间等核心信息的，必须与项目规划文件、商品房买卖合同内容一致，严禁使用“学区房”“地铁房”“性价比最高”等模糊或误导性表述。

2.规范宣传载体管理：通过售楼处展板、宣传单页、网络平台（房产网站、短视频、直播等）、户外广告等载体发布的销售信息，需标注宣传单位名称、备案编号及信息核实渠道，确保宣传内容可追溯。网络平台需履行主体责任，对入驻销售企业的宣传内容进行审核，发现虚假信息及时下架并向监管部门报告。

（二）规范合同签订与履行

1.推行标准化合同文本：各地住建部门应联合市场监管部门制定统一的《商品房买卖合同（示范文本）》，明确房屋基本信息、价款支付、交付标准、违约责任、产权办理等核心条款，严禁开发企业利用自制合同增设“不平等条款”，如“逾期交房免责”“面积误差不退赔”等。

2.强化合同签订告知义务：销售人员在签订合同前，需向购房者全面解释合同条款，重点说明房屋抵押情况、土地性质、按揭贷款政策、税费标准等关键信息，确保购房者在充分知情的前提下自愿签约。签订过程中，严禁以“加急办理”“规避政策”等名义诱导购房者签订补充协议或虚假合同。

（三）规范收费与资金管理

1.明确收费项目与标准：销售企业仅可收取合同约定的购房款、维修基金及政府规定的税费，严禁收取“电商费”“团购费”“茶水费”等未公示的额外费用；中介机构收取服务费的，需在服务前与购房者签订服务协议，明确收费标准（不得超过当地政府规定的上限）、服务内容及退费条件，收费后需开具正规发票。

2.严格购房资金监管：全面推行商品房预售资金监管制度，购房者支付的定金、首付款、按揭贷款等资金需存入监管部门指定的专用账户，由监管机构根据项目建设进度（如主体结构封顶、竣工验收等）分批向开发企业拨付资金，确保资金用于项目建设，防范“烂尾楼”风险。

三、强化交易监管，构建多维度监督体系

整合政府监管、行业自律、社会监督等多方力量，构建“事前预防、事中管控、事后追责”的全链条监管体系，确保规范措施落地见效。

（一）压实政府监管责任

1.建立多部门协同机制：由住建部门牵头，联合市场监管、金融监管、网信等部门建立房地产销