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太原农村房屋赠与合同

一、合同主体与赠与标的

（一）赠与人与受赠人资格要求

在太原市农村地区，房屋赠与合同的主体资格受到严格限制。赠与人必须是房屋的合法所有权人，且具备完全民事行为能力，同时需确保赠与房屋的建造符合《城乡规划法》及太原市农村宅基地管理相关规定，不存在未批先建、超占面积等违法情形。受赠人则必须是与赠与人同一集体经济组织成员，且需满足“一户一宅”原则，即受赠人在本村无其他宅基地或现有宅基地面积未达到太原市规定标准（太原市农村宅基地面积标准为平原地区每户不超过133平方米，山区每户不超过200平方米）。非本集体成员（如城镇居民或外村村民）即使签订赠与合同，也无法完成宅基地使用权变更登记，仅能获得房屋的使用权，待房屋自然灭失后，宅基地由村集体收回。

（二）赠与标的基本信息

合同中需明确房屋的具体状况，包括坐落位置（精确到太原市XX区XX乡XX村XX街XX号）、房屋结构（如砖木结构、砖混结构）、建筑面积（以不动产权属证书登记为准）、宅基地使用权面积及权属证书编号。此外，需注明房屋附属设施（如院落、围墙、水井等）的赠与范围，并附房屋平面图作为合同附件。若房屋存在共有情况（如夫妻共同财产），需所有共有人签署书面同意赠与声明，否则赠与行为可能因无权处分而无效。

二、合同核心条款

（一）赠与意愿与效力

合同需明确表述赠与人的真实赠与意图，强调“无偿赠与”性质，避免使用“买卖”“转让”等易引发歧义的表述。根据《民法典》第六百五十七条，赠与合同自双方签字捺印之日起成立，但物权变动效力需以登记为准。合同中应约定：“本合同生效后，赠与人应于30日内协助受赠人办理房屋所有权及宅基地使用权变更登记手续，相关费用由XX方承担（可约定由受赠人承担，或双方平均分担）。”

（二）权利瑕疵担保条款

赠与人需承诺所赠房屋不存在抵押、查封、产权争议等权利瑕疵，并保证已获得集体经济组织同意。条款可表述为：“甲方（赠与人）保证对赠与房屋享有完全所有权，该房屋未设定抵押、未被司法机关查封，且已通过XX村民委员会（或村集体经济组织）批准赠与。如因权利瑕疵导致乙方（受赠人）无法取得房屋所有权，甲方应返还乙方已支付的全部费用（如有），并赔偿乙方实际损失。”

（三）附义务条款（可选）

若赠与附带条件（如要求受赠人履行赡养义务、保留赠与人居住权等），需在合同中明确约定。例如：“乙方接受赠与后，应保证甲方在该房屋中享有终身居住权，不得擅自出售、出租或翻建房屋。如乙方违反上述义务，甲方有权撤销赠与。”此类条款需符合公序良俗，且义务内容应具有可操作性，避免设置模糊不清的条件（如“尽孝道”“照顾家人”等）。

三、法律依据与政策限制

（一）核心法律规定

《民法典》相关条款

第六百五十八条：赠与人在赠与财产权利转移前可撤销赠与，但经过公证的赠与合同或具有公益性质的赠与除外。

第六百六十三条：受赠人存在严重侵害赠与人近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务等情形的，赠与人可在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。

第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定，即严格遵循“一户一宅”和本集体成员限制。

太原市地方政策

根据《太原市农村宅基地管理办法》，农村房屋赠与需经村民委员会初审、乡镇人民政府审核批准，涉及宅基地面积超标的，需按规定缴纳超占费用（超出标准部分每平方米每年缴纳5-10元）。此外，赠与后赠与人不得再申请新的宅基地，受赠人若因赠与获得宅基地，其原有宅基地需退回村集体。

（二）物权变动与对抗效力

太原市农村房屋赠与以“登记为生效要件”，未经不动产登记机构办理变更登记，即使合同已公证、房屋已交付，受赠人也无法对抗善意第三人。例如，赠与人若在过户前将房屋再次赠与他人并完成登记，则后者优先取得房屋所有权。因此，合同中需约定过户时限及违约责任：“如赠与人逾期未协助办理过户，每逾期一日按房屋评估价值的0.05%支付违约金；逾期超过60日，受赠人有权解除合同并要求赔偿损失。”

四、办理流程与材料清单

（一）集体经济组织审批

申请与公示

赠与人需向村集体经济组织提交书面赠与申请，说明赠与原因、双方关系、房屋状况等，并附身份证、户口簿、不动产权属证书复印件。村委会收到申请后，应在村务公开栏公示7日，无异议后出具《宅基地使用权赠与同意书》，并报乡镇人民政府土地管理部门备案。

资格审查

乡镇土地管理部门对受赠人资格进行审查，重点核查是否符合“一户一宅”条件、是否为本集体成员。审查通过后，出具《农村宅基地使用权转移审批表》。

（二）合同公证与登记

公证程序

赠与双方需共同到太原市XX区公证处办理合同公证，提交材料包括：

双方身份证、户口簿原件及复印件；

村委会同意赠与的书面文件；

房屋及宅基地权属证书原件；

赠与合同文本（需载明