公寓物业托管经营合同.docVIP

公寓物业托管经营合同

公寓物业托管经营合同是规范委托方（公寓产权人或其授权代表）与受托方（物业管理公司或专业托管机构）权利义务关系的核心法律文件，其条款设计直接影响物业运营效率、资产保值增值及双方合作稳定性。以下从合同主体、托管范围、权利义务、费用结算、风险承担、合同变更与终止等关键维度展开详细说明，为实务操作提供全面参考。

一、合同主体与合作基础

合同首部需明确双方当事人的基本信息，包括委托方的产权证明文件编号、法定代表人或授权代理人身份信息，以及受托方的企业法人营业执照、物业管理资质等级证书等资质文件。实践中，部分委托方为自然人业主群体，此时需提供业主大会或业主委员会的授权决议，确保托管行为符合《物业管理条例》中“业主共同决定”的法定要求。受托方资质需特别注意其经营范围是否包含“物业管理”“房屋租赁代理”等许可项目，避免因超范围经营导致合同效力瑕疵。

合作基础条款应明确托管标的的具体信息，包括公寓地址、建筑面积、房屋结构（如户型数量、房间编号）、配套设施设备清单（电梯、消防系统、监控设备等）及权属状况。对于存在共有部分的公寓项目（如公共走廊、停车场），需在合同中界定共有部分的管理责任归属，避免后续因权责不清引发纠纷。

二、托管范围与服务标准

托管范围条款需采用“概括+列举”的方式明确受托方的服务边界。基础服务通常包括：房屋及附属设施设备的日常维护（如水电维修、墙面翻新）、公共区域保洁（每日清扫频次、消毒标准）、秩序维护（24小时安保值班、监控系统实时监控）、绿化养护（季节性植被更换、灌溉周期）等。增值服务可根据双方协商约定，例如代收代缴水电费、房屋租赁代理（含租客筛选、合同签订、租金催收）、家具家电配置与更新等，需注意增值服务的收费标准应单独列明，避免与基础托管费混淆。

服务质量标准需量化可考核，例如：设备完好率不低于98%（以月度检查记录为准）、报修响应时间不超过2小时（紧急维修1小时内到场）、租客投诉处理完结率100%（处理周期不超过3个工作日）。部分高端公寓项目可引入第三方评估机制，约定每季度由独立机构对服务质量进行评级，评级结果与托管费用挂钩，以此激励受托方提升服务水平。

三、权利义务划分

（一）委托方权利义务

委托方的核心权利包括：对受托方经营行为的监督权（如查阅财务报表、检查服务记录）、要求受托方按约定标准提供服务的请求权、以及在受托方违约时的合同解除权。义务方面，需按时移交符合约定条件的物业及相关资料（如竣工图、设备说明书），配合受托方办理物业交接手续；承担物业主体结构维修、消防设施年检等法定强制性支出，以及因产权瑕疵（如抵押、查封）导致的法律责任。实践中，部分委托方存在“过度干预”倾向，例如擅自指令受托方更换服务人员，此类行为需在合同中明确限制，除非受托方存在严重服务瑕疵且经书面催告后未整改。

（二）受托方权利义务

受托方的权利主要体现为托管费收取权、增值服务报酬请求权，以及在委托方逾期支付费用时的抗辩权（如暂停部分非必要服务）。义务则更为复杂，需重点关注以下方面：

合规经营义务：严格遵守《消防法》《治安管理处罚法》等规定，定期组织消防演练，确保租客信息登记符合公安机关要求，避免因“群租房”“违规隔断”等问题面临行政处罚；

资产保护义务：建立设备台账并定期盘点（至少每半年一次），对重大设施设备（如电梯）需委托有资质的单位进行年度检测，检测报告需提交委托方备案；

信息披露义务：按月向委托方提交财务收支报表（含租金收入、维修支出明细）、服务质量报告（含投诉记录、维修记录），涉及重大决策（如单次维修费用超过5000元）需提前7个工作日书面请示委托方；

风险防范义务：对租客进行背景审查（如通过公安机关联网系统核查犯罪记录），租赁合同中需加入“禁止高空抛物”“不得从事违法活动”等条款，降低物业使用风险。

四、费用结算与收益分配

（一）托管费用

托管费计算方式通常有两种：一是固定金额（按建筑面积或户型数量计算，如每月每平方米5元），适用于服务内容标准化的项目；二是浮动金额（按租金收入的一定比例计提，如15%-20%），适用于以租赁代理为核心的托管模式。合同需明确费用支付周期（月度/季度）、支付账户信息及逾期付款的违约金标准（通常按日利率0.05%计算）。需特别注意，托管费与维修基金应分开核算，维修基金由委托方单独设立专户，受托方使用时需提交费用清单及发票，经委托方审核后方可支出。

（二）收益分配

若托管范围包含房屋租赁，需明确租金收益的分配规则。实践中常见“保底租金+超额分成”模式：受托方每月向委托方支付固定保底租金，超出部分按约定比例（如委托方70%、受托方30%）分配；若实际租金低于保底金额，差额部分由受托方补足（需注意设定保底期限，避免市场波动导致受托方过度亏损）。租金支付周期应与租客支付方式匹配（如月付、季付）