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房屋买卖合同履行中的风险分担

引言

房屋买卖作为民生领域的重大财产交易，涉及金额高、履行周期长、法律关系复杂。从签约到交付、过户、尾款结清，每个环节都可能因政策变动、信息不对称、履约能力变化等因素产生风险。如何合理分担这些风险，直接关系到交易双方的合法权益能否实现，也影响着房地产市场的交易安全与秩序稳定。本文将围绕房屋买卖合同履行中的风险类型、法律依据及具体场景下的分担规则展开分析，以期为交易主体提供风险防范的实践指引。

一、房屋买卖合同履行风险的基本认知

（一）风险的定义与特征

房屋买卖合同履行中的风险，是指在合同生效后至权利义务终止前，因不可归责于双方或一方的事由，导致合同目的无法完全实现或产生额外损失的可能性。这类风险具有三个显著特征：

其一，不可完全预见性。尽管交易双方可通过合同条款预设部分风险（如约定贷款审批失败的处理方式），但政策调整（如限购、限贷）、自然灾害（如房屋因暴雨损毁）等外部因素往往超出个体预见范围；

其二，多样性与关联性。风险可能表现为产权瑕疵（如房屋存在抵押未解除）、质量问题（如隐蔽工程漏水）、资金安全（如买方首付款被挪用）等多种形式，且某一环节的风险可能引发连锁反应（如卖方因债务纠纷导致房屋被查封，进而影响过户）；

其三，责任可分性。风险造成的损失并非必然由一方全部承担，而是需根据法律规定、合同约定及过错程度，在双方间进行合理分配。

（二）常见风险类型的分类解析

根据风险产生的原因，可将其划分为四大类：

政策与法律风险：房地产市场受宏观调控影响显著，限购政策升级可能导致买方丧失购房资格，限贷政策收紧可能使买方无法获得预期贷款额度，税收政策调整（如增值税免征年限延长）则可能增加交易成本。此类风险通常与双方主观过错无关，但会直接影响合同履行基础。

履约能力风险：卖方可能因债务纠纷导致房屋被查封，无法完成过户；买方可能因收入波动或征信问题无法按时支付房款。这类风险多与一方或双方的履约能力不足相关，具有一定可预防性（如通过资信调查提前评估）。

物权与质量风险：房屋可能存在隐性产权瑕疵（如共有人未签字同意出售）、抵押未解除、租赁未到期（“买卖不破租赁”）等问题；或存在隐蔽质量缺陷（如墙体渗水、结构安全隐患），这些问题在签约时不易察觉，却可能在交付后引发争议。

第三方介入风险：中介机构未尽审查义务（如未核实产权真实性）、银行贷款审批延迟、公证机构操作失误等第三方行为，也可能导致交易受阻或损失发生。

二、风险分担的法律依据与基本原则

（一）法律依据的体系化梳理

我国《民法典》及相关司法解释为风险分担提供了核心法律依据。《民法典》合同编第510条、511条规定了合同约定不明时的履行规则；第590条明确了不可抗力情形下的责任免除；第604条至607条则针对买卖合同中的风险转移作出规定，确立了“交付主义”原则（即标的物风险在交付时转移），但法律另有规定或当事人另有约定的除外。此外，《城市房地产管理法》对房屋产权登记、抵押公示等作出要求，《不动产登记暂行条例》规范了过户登记程序，这些条款共同构成了风险分担的法律框架。

（二）风险分担的核心原则

意思自治优先原则：合同是双方意思表示一致的结果，若合同中对风险分担有明确约定（如“因政策变化导致贷款不足，买方应在15日内补足差额”），且不违反法律强制性规定，则优先按照约定处理。例如，双方约定“房屋交付前的损毁风险由卖方承担”，即使房屋在交付前因意外火灾受损，卖方仍需承担修复或赔偿责任。

过错责任原则：若风险的发生与一方或双方的过错直接相关，则过错方需承担相应责任。例如，卖方明知房屋存在漏水问题却故意隐瞒，买方在接收房屋后发现并产生维修费用，卖方应承担全部赔偿责任；若买方未按约定时间办理贷款手续导致逾期付款，则需向卖方支付违约金。

公平原则：当风险不可归责于任何一方（如突发限购政策导致买方丧失购房资格），且合同未约定处理方式时，法院通常会依据公平原则判决解除合同，双方互不承担违约责任，已支付的定金或房款应予返还。

风险与利益一致原则：谁享有标的物的实际控制或收益，谁就应承担相应风险。例如，房屋已交付买方使用但未过户期间，若因买方使用不当导致房屋损坏，买方需自行承担维修责任；若因不可抗力损毁，风险则由买方承担（因已实际占有）。

三、各履行阶段的具体风险分担规则

（一）签约阶段：信息不对称风险的防范与分担

签约阶段的核心风险是信息不对称，卖方可能隐瞒房屋权属、质量、抵押等关键信息，买方可能夸大自身履约能力（如虚构收入证明）。根据《民法典》第500条，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

例如，卖方未告知房屋曾发生过非正常死亡事件（俗称“凶宅”），买方在入住后得知，可依据“公序良俗”原则主张合同撤销，并要求卖方返还房款