资产评估师专题-建筑工程评估第八章房地产价格及建筑物成新率讲义16版.docxVIP

第八章房地产价格及建筑物成新率

第一节房地产价格及其影响因素

知识点1房地产价格特征和分类

知识点2房地产价格的影响因素

.以下房地产价格中属于政府制定的价格是（）。

A.交易底价

B.基准地价

C.标定地价

D.房屋重置价格

E.课税价格

『正确答案』BCD

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。房地产评估价格可分为基准地价，标定地价，房屋重置价，交易底价，课税价格等。其中，基准地价，标定地价，房屋重置价由政府制定，且由政府定期公布。参见教材P425。

【知识点】房地产价格的种类

1?根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格

使用权价格使用权的交易价格

所有权价格高于使用权价格

抵押权价格「为厘地二抵押而评估的房地产价格

租簧板价格一尿租务为取得瓦地西和镌权支付的价格2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格

市场交易价格

房地产在市场交易中实际成交的价格。交易的具体环境不同，价格经常波动

评估价格

房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价（交易有关方制定）、课税价格（课税基础价格）等几种

基准地价，标定地价，房屋重置价由政府制定，且由政府定期公布

3.按房地产的实物形态

土地价格

■基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格

■标定地价：市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格

■土地交易价格

建筑物价格

指纯建筑物局部的价格，不包含其占用的土地的价格

房地产价格

指建筑物连同其占用的土地的价格

4?按房地产价格表示单位不同（重点）

总价格

指一宗房地产的整体价格

单位价格

对土地而言：单位土地面积的土地价格。

对建筑物而言：单位建筑面积的建筑物价格对房地产而言：单位建筑面积的房地产价格

楼面地价

单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格

?楼面地价二土地总价格/建筑总面积

?容积率二建筑总面积/土地总面积

一楼面地价二土地单价/容积率

.以下价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（）。

A.楼面地价

B.土地价格

C.建筑物价格

D.房地产价格

E.房地产单位价格

『正确答案』BCD

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。选项AE属于按照房地产价格表示单位不同分类。参见教材P425。

【总结】

分类标准

分类

权益不同

所有权价格、使用权价格、其他权利价格

价格形成方式

市场交易价格、评估价格

房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

房地产实物形态

土地价格：基准地价、标定地价和土地交易价格

建筑物价格

房地产价格

价格表示单位不同

房地产总价格、房地产单位价格、楼面地价

其他价格

公告地价、申报价格、租赁价格

3.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。

A.单位价格

B.土地使用权价格

C.总价格

D.楼面地价『正确答案JD

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。楼面地价又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。参见教材P426。

.一幢10层的写字楼占地3000平方米，写字楼首层面积为1500平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米。据此，该写字楼建筑容积率的计算结果为（）。

0.5

2

3

3.5

『正确答案』D

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。容积率二建筑总面积/土地总面积二（1500+9X1000）/3000=3.5O参见教材P427。

.某宗土地面积为3000布，单价为2000元/inz,规划容积率为5,建筑密度为0.6,那么楼面地价为（）元/m）

600

400

500

750

『正确答案』B

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。楼面地价=土地单价/容积率。参见教材

P427o

.某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。那么楼面地价为（）元/平方米。

200

400

500

1000

『正确答案』B

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。楼面地价=土地单价/容积率；容积率=建筑总面积/土地总面积50/20=2.5；楼面地价二1000/2.5=400元/平方米。参见教材P427。

.根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。

A.评估

.申报

C公示

D.登记

『正确答案』B

『答案解析』此题考查的是房地产价格的特征和分类。《城市房地产管理法》第三十四条规定:

“国家实行房地