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建筑设备维护管理手册范本

第一章总则

1.1目的与依据

为规范本物业/设施（以下统称“建筑”）内各类设备的维护管理工作，保障设备在其生命周期内安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，降低运营成本，确保建筑功能的正常发挥及人员生命财产安全，特制定本手册。

本手册依据国家及地方相关法律法规、行业标准规范，并结合本建筑设备实际情况编制。

1.2适用范围

本手册适用于本建筑内所有公共区域及特定范围内的建筑设备，包括但不限于给排水系统、暖通空调系统、电气系统、消防系统、电梯系统、安防系统、楼宇自控系统及其他附属设备设施的维护、保养、检修及应急处理等管理活动。

本手册对建筑设备维护管理相关的所有部门及人员均具有约束力。

1.3基本原则

1.预防性维护为主，故障维修为辅：强调通过科学的预防性维护，减少故障发生，提高设备可靠性。

2.安全第一，预防为主：严格遵守安全操作规程，确保人身和设备安全。

3.技术规范，质量为本：维护工作必须遵循相关技术标准和规范，保证维护质量。

4.责任明确，分工协作：明确各岗位职责，加强部门间协作，确保维护工作高效有序。

5.持续改进，追求卓越：定期评估维护效果，不断优化维护策略和流程，提升管理水平。

第二章组织与职责

2.1组织架构

建筑设备维护管理工作在【上级主管部门/物业公司管理层】领导下，由【工程/设施管理部门】（以下简称“维保部门”）具体负责组织实施。根据建筑规模及设备复杂程度，维保部门可设置相应的专业班组或岗位。

2.2主要职责

2.2.1维保部门职责

1.贯彻执行本手册及相关规章制度，制定并组织实施设备维护保养计划。

2.负责设备的日常巡检、定期保养、故障维修、紧急抢修工作。

3.负责设备技术资料、维护记录的收集、整理、归档与管理。

4.负责维护人员的专业技能培训、安全教育及绩效考核。

5.负责维护所需备品备件的计划、采购申请、验收、保管及合理使用。

6.参与新设备、新系统的选型、安装调试及验收工作。

7.定期对设备运行状况、维护效果进行分析评估，提出改进建议。

8.组织或参与设备事故的调查与处理。

2.2.2专业岗位/班组职责

（可根据实际设置，如：电工班、水暖班、空调班、电梯安全管理员、消防设施管理员等）

1.严格执行维保部门制定的维护计划和技术标准。

2.负责本专业范围内设备的日常巡检、定期保养和故障排除。

3.准确、及时填写各类维护记录和报表。

4.负责本专业工具、仪器、备件的妥善保管和合理使用。

5.及时上报设备重大隐患、故障及安全事故。

6.参与本专业设备的技术改造和升级工作。

2.2.3操作人员职责（如适用）

1.严格按照操作规程正确使用设备。

2.负责设备的日常清洁和简单检查。

3.发现设备异常情况及时向维保部门报告。

4.配合维保人员进行设备维护保养和检修工作。

2.3人员资质与要求

1.维护管理人员及技术工人应具备相应的专业知识和技能，特种作业人员必须持有效证件上岗。

2.所有人员应熟悉本手册相关内容及所负责设备的性能、操作规程和安全注意事项。

3.保持良好的职业道德和敬业精神，不断学习新知识、新技能。

第三章设备分类与基础信息管理

3.1设备分类

根据建筑设备的功能和系统，通常可分为以下几大类：

1.给排水及污水处理系统：包括生活给水系统、排水系统、雨水系统、中水系统（如有）、污水处理设备等。

2.暖通空调系统：包括冷水机组、空调箱、风机盘管、冷却塔、锅炉（如有）、新风系统、排风系统、地暖系统（如有）等。

3.电气系统：包括高低压变配电设备、应急发电机、不间断电源（UPS）、照明系统、动力配电系统、防雷接地系统等。

4.消防系统：包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、气体灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示系统、消防水泵等。

5.电梯及自动扶梯系统：包括乘客电梯、载货电梯、自动扶梯、自动人行道等。

6.安防与智能化系统：包括视频监控系统、入侵报警系统、门禁系统、停车场管理系统、楼宇自控系统（BAS）、公共广播系统等。

7.其他附属设备：如清洁设备、厨房设备（特定区域）、水景设备、健身器材（特定区域）等。

3.2设备台账管理

1.建立设备台账：为每台（套）主要设备建立详细台账，内容应至少包括：设备名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、安装日期、投用日期、技术参数、安装位置、主要附件、历次维护保养记录、故障记录、大修记录、备品备件清单等。

2.动态更新：设备台账应根据设备变动、维护保养、检修、改造等情况及时更新，确保信息准确、完整。

3.信息化管理：鼓励采用计算机信息化系统（如CMMS/EAM系统）