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抵押房产赠送合同

抵押房产赠送合同是一种特殊的法律文书，它涉及到房产所有权的转移、抵押权的处理以及赠与双方的权利义务关系。在现实生活中，部分产权人可能会考虑将已设定抵押的房产通过赠与方式转让给他人，但这种行为需要严格遵循法律规定，否则可能导致合同无效或引发纠纷。以下从合同的法律基础、核心条款设计、风险防范机制等方面展开分析。

一、抵押房产赠与的法律前提

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。这一规定为抵押房产的赠与提供了法律空间，但需满足两个核心条件：一是抵押人需获得抵押权人同意，或通过提前清偿债务、提供其他担保等方式解除抵押；二是赠与行为不得损害抵押权人的合法权益。例如，某房主将按揭中的房产赠与子女时，若未提前结清银行贷款，银行作为抵押权人有权要求受赠人继续履行还款义务，或通过行使抵押权实现债权。

实践中，抵押权人（通常为银行）对抵押房产的转让往往持谨慎态度。银行可能会要求抵押人提供书面承诺，确保赠与后房产价值不贬损，或要求受赠人具备同等还款能力。若抵押人未履行通知义务，抵押权人有权主张赠与合同对其不发生效力，甚至请求法院撤销赠与行为。

二、合同主体与权利义务条款设计

（一）当事人基本信息

合同需明确赠与方（抵押人）、受赠方及抵押权人的身份信息。赠与方需具备完全民事行为能力，且对抵押房产拥有合法处分权；受赠方需明确表示接受赠与，未成年人作为受赠人时，应由其法定代理人代为签署合同。抵押权人的信息应与抵押合同保持一致，包括金融机构名称、法定代表人等，以确保权利主体的对应性。

（二）抵押房产的基本情况

合同中需详细描述房产的坐落位置、产权证号、建筑面积、抵押登记情况等核心信息。例如：“赠与房产位于XX市XX区XX路XX号XX小区X栋X单元X室（产权证号：XX房权证字第XXXX号），建筑面积120平方米，该房产已于2023年X月X日抵押给XX银行，抵押金额50万元，抵押期限至2033年X月X日。”此外，需注明房产是否存在共有权人，若为夫妻共同财产，需经双方一致同意方可赠与，避免因无权处分导致合同无效。

（三）赠与条件与义务承担

债务清偿条款

合同应明确抵押债务的处理方式，常见约定包括：

赠与方在办理过户前一次性清偿剩余贷款，解除抵押登记；

受赠方自愿承接剩余债务，与抵押权人重新签订借款合同；

双方约定由赠与方分期偿还债务，受赠方在债务清偿完毕后取得完整所有权。

例如：“赠与方承诺于2024年X月X日前向XX银行清偿剩余贷款30万元，注销抵押登记后15日内协助受赠方办理过户手续。”

税费承担约定

房产赠与涉及契税、个人所得税、印花税等税费。根据《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》，亲属间的房产赠与可免征个人所得税，但受赠方需按3%-5%的税率缴纳契税。合同中需明确税费承担方，例如：“本次赠与所产生的契税由受赠方承担，公证费、过户手续费由赠与方承担。”

权利瑕疵担保义务

赠与方需保证抵押房产不存在产权纠纷、查封、扣押等权利限制，且未设置其他优先于抵押权的权利负担。若因赠与方隐瞒房产瑕疵导致受赠方损失，受赠方有权要求赔偿。例如，赠与房产若已被法院查封，赠与合同自始无效，赠与方需返还受赠方已支付的相关费用。

三、抵押权处理与产权过户流程

（一）抵押权的解除或变更

提前清偿债务

赠与方需在合同签订后向抵押权人提交书面申请，经同意后一次性偿还剩余贷款。银行出具《贷款结清证明》后，双方共同到不动产登记中心办理抵押注销手续。此方式可彻底消除抵押权对赠与的影响，但需赠与方具备足够资金能力。

抵押权人同意赠与

若赠与方无法一次性清偿债务，可与抵押权人协商变更抵押合同，将受赠方列为共同抵押人或债务承担人。银行会对受赠方的信用状况、收入水平进行审核，审核通过后签订《抵押权变更协议》，明确受赠方的还款责任。例如，某银行规定，受赠方需提供近6个月银行流水，且月收入不低于月供的2倍。

（二）产权过户与登记手续

抵押房产的过户需分两步进行：首先办理抵押注销或变更登记，再办理赠与过户登记。双方需向不动产登记中心提交以下材料：

赠与合同及公证书（部分地区要求强制公证）；

原不动产权证、抵押注销证明或抵押权变更协议；

双方身份证明、婚姻状况证明；

税费缴纳凭证。

登记机构会对材料真实性进行审核，审核通过后15-30个工作日内颁发新不动产权证，受赠方自登记完成之日起取得房产所有权。

四、风险防范与违约责任条款

（一）抵押权人拒绝配合的风险

若抵押权人不同意赠与，赠与方需在合同中约定替代方案，例如“若XX银行于本合同签订后30日内未出具同意赠与的书面意见，赠与方应于10日内启动提前还款程序，否则视为违约”。同时，可设置违约金条款，如“赠与方逾期未清偿债务导致过户延迟的，每逾