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企业办公楼物业管理制度方案

一、总则

为规范企业办公楼（以下简称“办公楼”）的物业管理与服务工作，营造安全、整洁、有序、高效、舒适的办公环境，保障办公楼建筑本体、附属设施设备及公共区域的完好与正常运行，维护企业及入驻单位（或员工）的共同利益，特制定本制度方案。

本制度依据国家及地方相关法律法规，并结合本办公楼的实际情况制定。适用于办公楼物业管理部门（或委托的物业服务公司，以下统称“物业部门”）的所有管理服务活动，以及所有入驻办公楼的单位、员工及外来访客。

物业管理工作遵循“以人为本、服务至上、专业规范、安全高效”的原则，致力于提升管理水平与服务质量，满足企业发展对办公环境的需求。

二、组织与职责

（一）物业管理处组织架构

物业部门应根据办公楼规模及管理需求，设置合理的组织架构，通常可包括：

*管理层：负责统筹规划、制度制定、对外协调及重大事项决策。

*工程维护部：负责楼宇及设施设备的巡检、维修、保养。

*安全保卫部：负责治安防范、消防安全、车辆管理及应急处置。

*环境服务部：负责清洁保洁、绿化养护及环境秩序维护。

*客户服务部：负责入驻单位（或员工）沟通、投诉处理、报修受理及会务服务等。

（二）各部门主要职责

1.管理层：

*制定物业管理年度工作计划及预算，并组织实施。

*建立健全各项管理制度和操作规程，并监督执行。

*负责与企业相关部门及外部监管机构的沟通协调。

*审核重要合同、供应商选择及重大维修项目。

*定期向企业汇报物业管理工作情况。

2.工程维护部：

*负责办公楼建筑结构、给排水、强弱电、空调、消防、电梯等设施设备的日常巡检、维护、保养和故障排除。

*建立设施设备台账及维护档案，确保设备完好率达标。

*负责公共区域照明、通风等系统的运行管理。

*协助处理入驻单位（或员工）提出的相关维修需求。

3.安全保卫部：

*落实治安防范措施，做好出入管理、区域巡逻及监控系统运行工作。

*负责消防设施的日常检查与维护，组织消防知识培训和应急演练。

*管理办公楼停车场，维护车辆进出与停放秩序。

*制定应急预案，处理各类突发事件。

4.环境服务部：

*负责办公楼公共区域（大堂、走廊、卫生间、电梯轿厢等）的日常清洁与垃圾清运。

*负责办公楼内外绿化植物的养护与管理。

*负责虫控消杀工作，保持办公环境卫生。

*维护公共区域的环境整洁与秩序。

5.客户服务部：

*作为物业部门与入驻单位（或员工）的主要沟通窗口，受理咨询、报修、投诉及建议。

*负责访客登记与引导服务。

*协助组织办公楼内的公共活动。

*收集反馈意见，持续改进服务质量。

三、日常运行与维护管理

（一）楼宇本体及设施设备管理

1.巡检制度：工程维护部应建立日检、周检、月检及专项检查制度，对楼宇结构、屋面、墙体、门窗、各类管线、空调系统、电梯、消防系统、强弱电系统等进行定期检查，及时发现并处理问题。

2.维护保养：严格按照设施设备说明书及相关规范要求，制定详细的维护保养计划并执行，确保设备处于良好运行状态。对于电梯等特种设备，必须由具备资质的单位进行维保。

3.故障处理：建立快速响应机制，接到报修后，及时组织力量进行抢修。对于影响办公的重大故障，应立即启动应急预案，并及时通报相关单位。

4.节能降耗：积极采取节能措施，合理控制公共区域照明、空调温度，推广使用节能设备，降低运营成本。

（二）清洁与绿化管理

1.清洁标准：明确各区域的清洁频次、清洁标准及所用清洁剂种类，确保公共区域地面干净、无污渍、无杂物；卫生间洁净、无异味、用品充足。

2.垃圾处理：实行分类垃圾桶设置，垃圾日产日清，垃圾桶（箱）定期清洁消毒。

3.绿化养护：根据植物特性，定期进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，保持绿化景观的良好状态。

（三）公共秩序与环境维护

1.出入管理：对办公楼出入口实行24小时值守（或根据实际情况调整），员工凭工牌出入，外来访客需登记并由被访人确认后引导进入。

2.公共区域秩序：禁止在公共区域堆放杂物、吸烟、大声喧哗或进行其他影响公共秩序的行为。保持消防通道、安全出口畅通无阻。

3.标识管理：在办公楼内外设置清晰的导向标识、安全警示标识、设备设施标识等，并定期检查维护。

四、安全管理

（一）治安管理

1.巡逻制度：安保人员应按照规定路线和频次对办公楼内外进行巡逻，重点关注人员密集区域及安全隐患点。

2.监控系统：确保监控系统24小时正常运行，监控画面清晰，录像资料保存期限符合规定。

3.物品管理：对携带大件物品出楼的人员进行核实登记。

（二）消防安全管理

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