购房签约的法律风险及注意事项.pdfVIP

购房签约的法律风险及重点事项

1.购置商品房的一般步骤

(1)确认开发商是否是有合法手续的房产公司

房产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房产管理法》和《城市房产

开发经营管理条例》的规定，应当具备“五证〃和”两书〃。“五证〃即：《国有土

使用权证》、《建设用规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许

可证》和《商品房销售(预售)许可证》，“两书〃即：《住宅质量保证书》和《住宅使

用说明书》，关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证〃，关键是检

查有无《商品房预售许可证》。

开展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批

准销售的平面图、立面图；三是工程开发进度和竣工交付使用时间；四是工程及其

配套设施的平面示意图；五是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建

筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账

户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项。

⑵签订认购书

在和开发商沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签

订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件

交给购房者，并应实事求是介绍工程的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约

须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条

款达不成一致意见，卖方应退回定金。

(3)签订合同

购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买

卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购置房产，都要对契约的每

一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房产开发企业还应当向买受

人明示《商品房销售管理方法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充

局部要格外重视。

⑷办理预售登记及转让

登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办

理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理

部门办理预售预购登记手续。一般开发商统一办理，买卖双方也可以共同委托律

师办理上述手续。

转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签

字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。

⑸办理人住

在购房人入住前，开展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收

单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人

住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需特

别强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋

质量有问题时，均可拒绝签收。

(6)产权过户、领取产权证

开展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。

2.看开发商是否“五证〃俱全

近年来，房地产工程不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证

俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证〃包括：

⑴规划部门的《建设工程规划许可证》；

⑵国土部门的《国有土地使用权证》；

(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)；

⑷建设部门的《建设工程许可证》；

⑸国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。

在这“五证〃中，最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,

它说明所售房屋是合法工程，同时，购置期房时还要考查开发商投入开发建设的资

金是否已到达工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。

根据我