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物业设备设施维护管理操作手册

第一章总则

1.1目的与意义

本手册旨在规范物业设备设施的维护管理工作，确保各类设备设施处于良好运行状态，延长其使用寿命，保障物业区域内的正常生活与工作秩序，为业主及使用人提供安全、舒适、便捷的环境，并实现物业资产的保值增值。

1.2适用范围

本手册适用于本物业管理公司所管辖的各类物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、办公楼宇等。涉及的设备设施范围涵盖：给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、消防系统、安防监控系统、电梯设备、公共照明、环境卫生设施、绿化灌溉系统及其他公共区域设备设施。

1.3基本原则

1.预防为主，防治结合：强调日常巡检与预防性维护，减少故障发生，及时处理突发问题。

2.安全第一，规范操作：严格遵守安全操作规程，确保人身与设备安全。

3.专业管理，技术保障：配备专业技术人员，采用适宜技术，确保维护质量。

4.经济高效，节能降耗：在保证效果的前提下，力求降低维护成本，推广节能技术和措施。

5.服务导向，持续改进：以满足业主需求为出发点，不断优化维护流程，提升服务水平。

1.4职责分工

*物业管理处负责人：对本物业项目设备设施维护管理工作负总责，审批维护计划与预算，协调重大问题。

*工程部门（或设施设备管理部）：具体负责设备设施的日常运行、维护保养、故障维修、技术档案管理等工作，制定维护计划并组织实施。

*专业技术人员/技工：按照岗位职责和维护计划，执行巡检、保养、维修等具体操作，记录工作情况，及时上报发现的问题。

*其他相关部门：如客服部负责接收业主报修，安保部协助涉及安全的设施管理等，应积极配合工程部门工作。

第二章设备设施基础信息管理

2.1设备台账建立与管理

*新设备投入使用前，应由工程部门负责建立详细的设备台账。

*台账内容应至少包括：设备名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、安装日期、投入使用日期、主要技术参数、安装位置、保修期限、供应商信息、历次维护保养及维修记录等。

*设备台账应采用电子化管理，定期更新，确保信息准确、完整。纸质资料应妥善存档。

2.2技术资料管理

*收集并妥善保管各类设备的技术资料，包括但不限于：产品合格证、使用说明书、安装调试手册、维修手册、图纸（系统图、原理图、安装图）等。

*技术资料应分类存放，建立借阅登记制度，确保资料完好、可追溯。

*对于重要的电子文档，应进行备份，防止丢失。

2.3设备标识管理

*所有重要设备及主要部件应设置清晰、统一的标识牌。

*标识内容一般包括：设备名称、编号、责任人、运行状态（运行、备用、检修）等。

*管道系统应标明介质名称、流向；阀门应标明开闭状态及控制区域。

第三章维护管理

3.1维护计划管理

*年度维护计划：工程部门应于每年年末根据设备状况、使用年限、维护周期及相关规范要求，制定下一年度设备设施维护保养计划，明确维护项目、周期、负责人、预计费用等，报物业管理处负责人审批后执行。

*月度维护计划：根据年度计划分解制定月度维护计划，明确当月具体维护任务。

*计划调整：如遇特殊情况（如设备突发故障、重大活动保障等），可对维护计划进行适当调整，但需履行审批手续并记录原因。

3.2预防性维护

*日常巡检：专业技术人员应按照规定的巡检路线、频次和内容对设备设施进行巡查，及时发现并处理潜在问题。巡检记录应详实，对发现的异常情况及时上报并跟踪处理。

*定期保养：严格按照设备说明书及维护计划进行定期保养，包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐等。保养工作应制定作业指导书，确保操作规范。

*保养记录：保养完成后，应详细记录保养内容、使用物料、设备状况等信息，并由执行人签字确认。

3.3故障维修管理

*报修流程：业主或使用人可通过电话、APP、前台等多种渠道报修。客服部或工程部门接到报修后，应记录报修人信息、故障位置、故障现象等，并及时派单给相关技术人员。

*维修处理：技术人员接到报修后，应尽快到达现场，判断故障原因，制定维修方案。小故障应立即修复；较大故障或需更换重要部件的，应上报工程部门负责人审批后实施，必要时联系供应商或专业维修单位。

*维修质量控制：维修工作应遵守操作规程，确保维修质量。维修完成后，应由报修人或相关负责人确认签字。对于重要设备的维修，应有详细的维修记录和验收手续。

*应急维修：对于影响安全运行或业主正常生活的紧急故障，应启动应急预案，优先组织抢修。

3.4专项维护

*针对电梯、消防、变配电等特种设备或系统，应严格按照国家及地方相关法律法规要求，委托具有相应资质的专业单位进行定期检测、维护和保养，并取得合格证明。

*工程