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物业公共设施日常维修计划方案

物业公共设施的日常维修养护，是保障小区环境整洁优美、功能完善、居民生活舒心的基础性工作，也是物业管理服务品质的直接体现。一个科学、系统的日常维修计划方案，不仅能够有效延长设施设备的使用寿命，降低突发故障发生率，更能提升业主的居住体验和对物业服务的满意度。本方案旨在规范日常维修工作流程，明确责任分工，确保各项公共设施得到及时、有效的维护。

一、方案制定依据

本方案的制定，严格遵循以下原则和依据：

1.国家及地方相关法律法规与技术标准：如《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》以及关于房屋建筑、给排水、电气、消防、特种设备等方面的具体技术规范和标准。

2.物业服务合同约定：根据与业主签订的物业服务合同中关于公共设施维护的相关条款和承诺。

3.设施设备出厂说明及维护手册：各类设施设备的生产厂家提供的安装、使用、维护保养指南。

4.小区实际情况与业主需求：结合本小区公共设施的实际状况、使用频率以及业主的合理化建议。

二、日常维修管理的核心内容

（一）维修范围与分类

日常维修范围涵盖小区内所有公共区域及共用设施设备，主要包括但不限于：

*房屋本体结构：外墙、屋面、楼梯间、公共走廊、门窗、单元门等。

*公共照明系统：楼道灯、庭院灯、景观灯、路灯等。

*给排水系统：公共上下水管道、阀门、水井、化粪池、排污泵等。

*消防系统：消防栓、灭火器、烟感报警器、消防喷淋、消防联动设备等（日常检查与小修，专业检测与大修需委托有资质单位）。

*电梯设备：电梯运行状况、安全装置、轿厢内外设施等（日常巡检与配合专业维保单位工作）。

*公共电气设备：配电箱（柜）、公共区域电源插座、避雷设施等。

*绿化与景观设施：公共绿地、树木、花坛、雕塑、水景、健身器材、儿童游乐设施等。

*道路与交通设施：小区内主干道、人行道、停车位、道闸、交通标识等。

*其他公共设施：垃圾桶（站）、信报箱、公告栏等。

维修分类：

*紧急维修：指直接影响业主生命财产安全、公共秩序或造成较大影响的故障，如突发停水停电（非市政原因）、电梯困人、管道爆裂漏水、消防设施故障、屋面严重漏水等。

*日常小修：指对设施设备的轻微损坏或功能障碍进行的修复，如更换灯泡、水龙头、门锁，修补墙面小面积破损，疏通小型堵塞等。

*计划性维修/预防性维护：根据设施设备的使用周期和磨损规律，预先安排的检查、清洁、润滑、调整、更换易损件等维护工作，以防止故障发生。

（二）工作流程

1.发现与受理：

*业主/住户报修：通过电话、微信群、APP、前台登记等多种渠道受理。

*物业巡查发现：工程、客服、保安、保洁等各部门在日常工作中发现的问题，及时上报。

*定期检查发现：按照预定计划对各类设施设备进行检查发现的问题。

2.登记与派工：

*对受理的维修需求进行详细记录，包括报修人、时间、地点、故障现象、联系方式等。

*根据维修类别、专业分工，及时将维修任务派发给相应的维修人员或外包单位。紧急维修应立即派工。

3.维修实施：

*维修人员接到派工后，应携带必要工具和备件及时赶到现场。

*严格按照操作规程和技术标准进行维修作业。

*维修过程中注意安全，尽量减少对业主正常生活的干扰，保持现场整洁。

4.验收与确认：

*维修完成后，维修人员进行自检，确保维修质量。

*通知报修人或相关负责人进行现场验收，确认维修效果。必要时，拍照存档。

5.费用结算（如适用）：

*属于物业服务范围内的免费维修项目，直接闭环。

*涉及有偿服务或需动用业主专项维修资金的项目，按相关规定流程办理。

6.记录与归档：

*详细记录维修过程、所用材料、工时、费用等信息，归入设施设备维修档案。

（三）维修标准与质量要求

*符合规范：维修工程必须符合国家及行业相关的技术规范和质量标准。

*安全第一：确保维修过程及维修后的设施设备处于安全运行状态，杜绝安全隐患。

*功能恢复：维修后的设施设备应能恢复其设计使用功能。

*外观整洁：维修部位应做到表面平整、颜色协调（如墙面修补、油漆等），周边环境清理干净。

*耐用可靠：在合理使用条件下，维修部位应保证一定的使用寿命。

（四）人员与物资保障

*人员配置：根据小区规模和设施设备数量，配备足够数量且具备相应专业技能的维修技工（如电工、水工、综合维修工等），并定期进行技能培训和安全意识教育。

*工具与备件：建立常用维修工具和易损备件的采购、库存和领用管理制度，确保维修工作能够及时开展。备件库应定期盘点，及时补充。

*外包协作：对于专业性强、技术要求高或需特殊资