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研究报告

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2026-2031中国长租公寓市场分析预测与投资前景预测报告

一、市场概述

1.市场发展背景

(1)近年来，随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，长租公寓市场逐渐成为房地产市场中的一大亮点。特别是在一二线城市，随着人口流入和住房需求的增加，长租公寓作为一种新型居住方式，越来越受到年轻人的青睐。这一趋势不仅满足了年轻人对于生活品质的追求，也为解决住房问题提供了新的思路。

(2)与此同时，国家对于长租公寓市场的政策支持力度也在不断加大。从税收优惠、土地供应到金融支持，一系列政策措施的出台，为长租公寓企业提供了良好的发展环境。此外，互联网技术的快速发展，为长租公寓行业带来了新的发展机遇，如线上平台的建设、智能化设施的运用等，都极大地推动了行业的进步。

(3)长租公寓市场的发展背景还与我国居民消费升级有关。随着居民收入水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高，不再仅仅满足于基本的居住需求，而是更加注重生活品质和个性化服务。这种消费升级趋势为长租公寓市场提供了广阔的发展空间，使得行业在满足居民多元化需求的同时，也为房地产市场的多元化发展注入了新的活力。

2.市场规模及增长趋势

(1)据《中国长租公寓行业报告》显示，2019年我国长租公寓市场规模已达到约1.2万亿元，预计到2025年，市场规模将突破2万亿元，年复合增长率将达到15%以上。这一增长趋势得益于我国城市化进程的加速和人口结构的改变。以北京为例，截至2020年，北京市长租公寓市场规模已达到600亿元，占全国总规模的50%以上，成为长租公寓市场的领头羊。

(2)具体来看，2019年，我国长租公寓租赁成交套数达到5800万套，同比增长30%。其中，一线城市和部分二线城市租赁需求旺盛，租赁成交套数占比超过70%。以上海为例，2020年上海市长租公寓租赁成交套数达到800万套，同比增长25%。这些数据显示，长租公寓市场在满足居民住房需求方面发挥着越来越重要的作用。

(3)从企业角度来看，长租公寓市场集中度逐渐提高。以自如、蛋壳公寓、魔方公寓等为代表的头部企业，通过规模效应和品牌优势，不断扩大市场份额。以自如为例，截至2020年，自如已在全国100多个城市布局，拥有超过40万套房源，市场占有率位居行业首位。此外，一些新兴企业如链家、贝壳找房等也纷纷加入长租公寓市场，进一步推动了行业的快速发展。预计未来几年，随着市场需求的持续增长和企业竞争的加剧，长租公寓市场规模将保持高速增长态势。

3.市场结构分析

(1)我国长租公寓市场结构呈现出多元化的特点，主要包括集中式长租公寓、分散式长租公寓和混合式长租公寓三种类型。其中，集中式长租公寓以自如、蛋壳公寓等为代表，这类公寓通常位于城市中心区域，交通便利，配套设施齐全。据统计，2019年集中式长租公寓市场规模占比达到40%，约为4800亿元。以自如为例，其2019年管理房源超过40万套，覆盖全国100多个城市。

(2)分散式长租公寓则以魔方公寓、寓见公寓等为代表，这类公寓主要分布在城市周边及非核心区域，以租赁整栋住宅或公寓为单位，通过装修改造后出租。2019年，分散式长租公寓市场规模占比约为30%，达到3600亿元。以魔方公寓为例，其在全国拥有超过10万套房源，覆盖30多个城市。

(3)混合式长租公寓则是集中式和分散式相结合的一种模式，如贝壳找房旗下的自如家、蛋壳公寓等。这类公寓既拥有集中式公寓的便利性，又具备分散式公寓的个性化特点。2019年，混合式长租公寓市场规模占比约为30%，达到3600亿元。以贝壳找房为例，其通过整合线上线下资源，为用户提供一站式长租公寓服务，市场份额逐年上升。整体来看，我国长租公寓市场结构呈现出多元化、细分化的趋势，未来市场竞争将更加激烈。

二、政策环境分析

1.国家政策支持

(1)近年来，国家对于长租公寓市场的支持政策不断出台。2016年，住建部等九部门联合发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持发展长租公寓，鼓励住房租赁企业通过收购、长期租赁、租赁权转让等方式获得租赁房源。这一政策为长租公寓行业提供了政策保障。

(2)在税收优惠方面，国家税务局发布了一系列政策，对长租公寓企业给予税收减免。例如，对个人出租住房取得的租金收入，按照规定免征增值税；对企业出租住房取得的租金收入，符合条件的，可以享受企业所得税优惠。这些税收优惠政策降低了长租公寓企业的经营成本。

(3)土地供应方面，国家鼓励将存量商业地产、工业用地等转型用于长租公寓项目建设。2018年，自然资源部发布《关于支持新产业新业态发展用地的意见》，明确指出鼓励利用存量土地建设长租公寓。此外，多个城市出台相关政策，对长租公寓项目给予土地供应倾斜。这些政策为长租公寓行业的发展提供了有力支持。

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