2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1123）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

土地估价中，“同一供需圈内类似土地的价格相互影响”体现的是（）。

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.合法原则

D.预期收益原则

答案：A

解析：替代原则指在同一供需圈内，具有相同使用价值和质量的物品，其价格会相互影响而趋于一致。B选项最有效使用原则强调以最优利用方式评估；C选项合法原则要求符合法律规定；D选项预期收益原则基于未来收益确定现值。

以下属于土地个别因素的是（）。

A.区域交通条件

B.城市规划限制

C.宗地容积率

D.区域产业政策

答案：C

解析：个别因素指宗地自身条件，如面积、形状、容积率等。A、D属于区域因素（影响一定区域内土地价格的因素）；B属于行政因素（规划、政策等）。

采用收益还原法评估土地价格时，若土地纯收益按固定比率递增，应选择（）公式。

A.有限年期无限递增

B.无限年期有限递增

C.有限年期有限递增

D.无限年期无限递增

答案：D

解析：收益还原法中，当纯收益按固定比率递增且收益年期无限时，使用无限年期无限递增公式（P=a/(r-s)，a为初始纯收益，r为还原率，s为递增率）。有限年期需考虑年期修正，故排除A、C；B无此分类。

基准地价是指（）。

A.某一时点上，不同级别、不同用途土地的平均价格

B.某一区域内，具体宗地的成交价格

C.政府定期公布的最高限价

D.市场交易中形成的最低地价

答案：A

解析：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格（《城镇土地估价规程》定义）。B为宗地地价；C、D不符合基准地价的公益性和平均性特征。

工业用地的还原利率通常（）居住用地。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无关

答案：A

解析：还原利率与土地用途的风险正相关。工业用地受产业政策、环保要求影响更大，收益稳定性低于居住用地，故还原利率更高（风险补偿原则）。

以下不属于市场比较法中交易情况修正内容的是（）。

A.急于出售的低价交易

B.亲友间的优惠交易

C.相邻宗地的合并交易

D.正常市场条件下的竞价交易

答案：D

解析：交易情况修正针对非市场因素导致的价格偏差，如A（被迫交易）、B（关联交易）、C（合并增值）。D属于正常市场交易，无需修正。

土地估价报告的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》，估价报告有效期一般为1年，若市场波动剧烈可缩短，但最长不超过1年。

某宗地开发周期为2年，开发成本在开发期内均匀投入，年利率为5%，则开发成本的利息计算期为（）。

A.1年

B.2年

C.1.5年

D.0.5年

答案：A

解析：均匀投入的开发成本，利息计算期为开发周期的一半（2年/2=1年），符合资金时间价值的平均投入假设。

以下属于土地自然特性的是（）。

A.可垄断性

B.位置固定性

C.收益性

D.用途多样性

答案：B

解析：土地自然特性包括位置固定性、面积有限性、质量差异性、不可再生性；经济特性包括可垄断性、收益性、用途多样性等（《土地经济学》定义）。

采用成本逼近法评估生地价格时，不需要考虑的项目是（）。

A.土地取得费

B.土地开发费

C.投资利息

D.房屋建安成本

答案：D

解析：成本逼近法适用于新开发土地（生地、毛地），计算土地取得费、开发费、利息、利润、增值收益等；房屋建安成本属于建筑物成本，生地无地上建筑物，故无需考虑。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

以下符合市场比较法中可比实例选择要求的有（）。

A.与估价对象用途相同

B.交易时间距估价时点不超过2年

C.交易类型为协议出让

D.区域因素与个别因素相近

答案：ABD

解析：可比实例需满足：用途相同（A正确）、交易类型一致（如均为出让，C错误）、交易时间近期（通常不超过1年，部分地区放宽至2年，B正确）、区域及个别因素相近（D正确）。

影响商业用地地价的主要区域因素包括（）。

A.距市中心距离

B.公交线路密度

C.宗地临街宽度

D.区域人口密度

答案：ABD

解析：区域因素指影响一定区域内地价的因素，如商业繁华度（距市中心距离）、交通条件（公交线路密度）、人口密度（D）；C为个别因素（宗地自身条件）。

收益还原法中，土地纯收益的计算需扣除（）。

A.土地税

B.管理费

C.建筑物折旧

D.保险费

答案：ABD

解析：土地纯收益=总收益-总费用（包括土地税、管理费、保险费等）；建筑物折旧属于建筑物成本，土地纯收益应剥离建筑物贡献，故C不扣除。

以下属于土地估价原则的有（）。

A.供需原则

B.贡献原则