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2025年房地产经纪人房地产项目可行性研究与财务评价专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产项目可行性研究与财务评价专

题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产项目可行性研究与财务评价专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产项目可行性研究中，市场分析的首要目的是什么？

A、确定项目的具体设计方案

B、评估项目的融资成本

C、判断项目产品的市场需求和竞争环境

D、计算项目的投资回报率

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场分析的核心是了解目标市场的需求特征、供给状况、竞

争格局以及未来趋势，为项目定位、产品策划和营销策略提供依据。A选项属于规划设

计阶段的工作；B选项是财务评价的内容；D选项是财务评价的结果，而非市场分析的

目的。知识点：可行性研究的基本构成。易错点：容易将市场分析与财务评价的目的混

淆，需明确各阶段的核心任务。

2、下列哪项不属于房地产项目财务评价中的“静态”评价指标？

A、投资利润率

B、资本金净利润率

C、财务净现值（FNPV）

D、静态投资回收期

【答案】C

【解析】正确答案是C。财务净现值（FNPV）是考虑了资金时间价值的动态评价指

标，它将项目计算期内各年的净现金流量按设定的折现率折现到建设初期的现值之和。

而投资利润率、资本金净利润率和静态投资回收期均未考虑资金时间因素，属于静态评

价指标。知识点：财务评价指标的分类（静态与动态）。易错点：容易混淆静态指标与

动态指标，关键在于是否考虑资金的时间价值。

3、在进行项目区位分析时，对“可达性”的理解最准确的是？

A、项目地块距离市中心的绝对距离

B、项目地块周边有无地铁站点

C、利用某种交通方式从项目地块到特定目的地的便利程度

D、项目地块周边道路的宽度

【答案】C

【解析】正确答案是C。可达性是一个综合性概念，指利用特定交通系统从某区位

到达指定活动地点的便利程度，它不仅包括距离，还涉及交通方式、时间成本、费用成

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本和心理感受等。A选项过于片面，只考虑了距离；B选项是可达性的一个重要方面，

但不是全部；D选项是交通条件的一个物理指标，不完全等同于可达性。知识点：项目

区位分析要素。易错点：容易将可达性简单等同于物理距离或某个单一交通设施，而忽

略了其综合性和便利性的本质。

4、房地产项目不确定性分析中，敏感性分析主要用于？

A、预测项目未来的盈利状况

B、判断项目对国家宏观政策的敏感程度

C、分析项目主要不确定性因素变化时，对项目经济效益评价指标的影响程度

D、确定项目的最佳融资方案

【答案】C

【解析】正确答案是C。敏感性分析是通过分析、预测项目主要不确定因素的变化

对项目评价指标（如FNPV、FIRR）的影响程度，找出敏感因素，进而判断项目承受

风险的能力。A是财务评价的目的；B是政策风险评估的内容；D是融资决策分析的内

容。知识点：不确定性分析方法。易错点：容易将敏感性分析与盈亏平衡分析或概率分

析的功能混淆，敏感性分析的核心是“影响程度”的识别。

5、在房地产项目开发方案策划中，确定“容积率”指标的主要依据是？

A、开发商的投资意愿

B、地块的规划控制性详细规划

C、市场的产品偏好

D、项目的施工技术水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。容积率是规划管理部门在地块的控制性详细规划中规定的

强制性指标，是地块开发强度的上限，开发商必须在此约束下进行设计。A、C、D是

影响项目具体产品类型和设计方案的因素，但不能突破法定容积率的上限。知识点：项

目开发方案策划与规划约束。易错点：容易混淆市场因素、技术因素与法定规划约束的

关系，法定规划是前提和红线。

6、下列哪项成本通常不计入房地产项目的“开发成本”？

A、前期工程费

B、建安工程费

C、营销推广费

D、基础设施费

【答案】C

【解析】正确答