（46页PPT）物业管理理论与实务第三版第一章.pptVIP

EditedbyZ.M.Gu(三)物某省市场的架构在某省市场交，主要存在两种交：出售或出租。因此，物某省市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异.二、物业管理“委托－代理”关系

(一)物业管理“委托－代理”的含义

所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中不能自己解决或自己处理不好的事务。所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。根据我国《民法通则》第63条的规定，代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”。**第一章绪论第一节物业管理的基本概念一、??物业（一）物业的含义:物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。（二）物业的特征：◆物业的构成主体是建筑物与相关场地；◆因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。◆物业作为不动产，应有明确的产权所有人。（三）物业的分类物业的分类可以从几种角度划分：1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、货场）；4）商业；5）交通运输；6）某著名企业、通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、服务；8）文化、教育、科研；9）卫生；10）体育等。2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐饮或其他。3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分为四类：第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）；第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）；第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）；第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：1）、国有产权：属于国家的不动产所有权；2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权；3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。二、物业管理

（一）管理的概念“管理”的含义是“管之理”，即管束的道理。（二）物业管理的定义我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”（三）物业管理权的由来首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签定委托管理合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。其次，物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备。这些设施设备原本某省市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理，由于物业管理企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交。应当注意是，不管是业主还是政府，授权都必须明确、具体，防止发生因职责不清而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥用权利损害业主的利益。（四）物业管理的内容按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以，物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，三、物业管理服务的特征房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。（一）专业性物业管理并非人们想象的那么简单，并不仅仅是扫扫地、看看大门而已。不要说建筑物本身的结构方面的复杂性，仅那些保证人们正常生活方面的给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、中央监控系统、空调系统、弱电系统等，就决定了物业管理非专业人士莫属。（二）持续性房屋从竣工交付使用一直到破损不可恢复，以致废弃，整个使用过程就是物业的使用年限。在物业整个使用过程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损，尽可能地延长物业的使用年限，就必须加强对房屋及其附属设施设备的技术管理，经常地、及时地对其进行维修养护。（三）可靠性物业作为一种耐用品，其消费与投资并存的特征是绝大多数耐用品所不具备的。其他耐用品或是纯粹的消费或者是纯粹的投资。而房屋的这个特征