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物业公共区域使用权争议处理

引言

物业公共区域作为小区居民共享的生活空间，是维系社区公共利益、保障居民正常生活的重要载体。从小区门口的景观步道到楼顶的消防平台，从地下停车场的公共车位到电梯间的广告位，这些区域的合理使用与每个业主的权益息息相关。然而，随着城市化进程加快和居民权利意识提升，围绕公共区域“谁能用、怎么用、收益归谁”的争议日益增多：有的业主在公共绿地上私搭阳光房，有的物业公司未经同意在电梯内投放商业广告，还有的住户因占用公共楼道堆放杂物引发邻里纠纷……这些争议若处理不当，不仅会激化业主与物业、业主与业主之间的矛盾，更可能破坏社区和谐，甚至演变为法律诉讼。如何依法、合理、高效地处理此类争议，已成为提升物业管理水平、推进基层社会治理的重要课题。

一、物业公共区域的界定与法律属性

要妥善处理公共区域使用权争议，首先需明确“物业公共区域”的范围与法律性质。这是解决争议的逻辑起点，也是判断各方行为是否合法的核心依据。

（一）物业公共区域的具体范围

根据相关法律规定和物业管理实践，物业公共区域主要指由全体业主共同所有、共同管理、共同使用的建筑物共有部分及附属设施。具体包括但不限于以下几类：

其一，建筑物的基本结构部分，如房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；其二，公共通行部分，如小区内的公共道路、楼梯间、电梯井、走廊通道；其三，公共服务设施，如公共绿地、景观水池、健身器材区、公共停车场（库）；其四，附属配套设施，如公共照明设备、消防设施、避雷装置、共用天线、电梯、水箱、供暖及燃气管道；其五，其他共有部分，如建筑物的外墙面、屋顶平台（非专属部分）、大堂、门廊等。需要注意的是，某些特殊区域可能存在争议，例如底层业主窗前的绿地是否属于公共区域，需结合购房合同、规划图纸及相关法律综合判断——若规划文件明确该绿地由特定业主专属使用，则可能被认定为“专有部分的附属区域”，否则应归全体业主共有。

（二）物业公共区域的法律属性

从法律层面看，物业公共区域的权属性质可概括为“建筑物区分所有权中的共有权”。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这意味着，公共区域的所有权属于全体业主，而非开发商或物业公司。业主对公共区域的权利包括使用权、收益权和管理权：使用权指业主有权合理利用公共区域满足基本生活需求（如通行、停放非机动车）；收益权指公共区域产生的收益（如电梯广告收入、公共车位租金）应归全体业主共有，扣除合理成本后需用于补充维修资金或按约定分配；管理权指业主有权通过业主大会或业主委员会对公共区域的使用、收益、处分等事项进行决策。

值得强调的是，物业公司作为受业主委托的管理服务方，对公共区域仅享有“管理职责”，而非“所有权”或“处分权”。其管理行为需基于业主的授权，且需以维护全体业主利益为根本目的。

二、物业公共区域使用权争议的常见类型

在实际生活中，公共区域使用权争议呈现多样化特征，可根据争议主体、争议内容的不同划分为以下几类。

（一）业主与业主之间的争议

此类争议多因个别业主不当占用公共区域，影响其他业主权益而引发。例如：

私搭乱建行为：部分业主为扩大居住空间，在公共绿地、楼顶平台或楼道内搭建阳光房、储物间、花架等，不仅破坏小区整体规划，还可能影响相邻业主的通风、采光或通行权。

违规堆放物品：有的业主将废旧家具、装修材料、电动车等堆放在公共楼道、电梯厅或地下车库通道，既占用公共空间，又存在消防隐患。

占用公共设施：如个别业主长期占用公共健身器材放置私人物品，或在公共车位上安装地锁禁止他人使用，导致其他业主无法正常使用公共资源。

以某小区为例，业主王某在一楼窗前的公共绿地上种植蔬菜并搭建围栏，邻居李某认为该行为侵犯了自己对公共绿地的共有权，要求王某拆除。王某则辩称“绿地在自家窗外，理应由自己管理”，双方因此发生激烈争执。

（二）业主与物业公司之间的争议

此类争议主要围绕物业公司对公共区域的管理权限及收益处置展开。常见情形包括：

未经授权利用公共区域营利：部分物业公司在未征得业主大会同意的情况下，擅自将电梯间、小区大门、公共停车场等区域出租用于商业广告（如电梯广告、快递柜投放），或利用公共场地举办展销活动，所获收益未公示或未按约定分配给业主。

管理不作为或过度干预：一方面，对于业主私占公共区域的行为（如楼道堆物），物业公司未及时制止或清理，导致矛盾升级；另一方面，物业公司可能超越管理权限，限制业主合理使用公共区域（如禁止业主在公共晾衣架晾晒衣物）。

公共区域维护不当：如小区公共道路破损未及时修复、公共照明设施损坏长期不更换，业主认为物业公司未尽到管理职责，拒绝配合其对公共区域的管理要求。

例如，某小区物业公司将电梯内广告位出租给某