2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1129）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的最高最佳利用原则要求评估的是（）。

A.法律上允许、技术上可能的使用方式

B.经济上可行、价值最大化的使用方式

C.法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用方式

D.当前实际使用且收益最高的使用方式

答案：C

解析：最高最佳利用原则需同时满足四个条件：法律上允许（合法性）、技术上可能（可行性）、经济上可行（合理性）、价值最大化（最优性）。选项A缺少后两个条件；B缺少前两个条件；D未考虑合法性和技术可能性，可能存在违法或不可行的情况。

采用收益法评估房地产价值时，若净收益按一定比率递增，适用的公式是（）。

A.有限年期的净收益不变公式

B.无限年期的净收益按比率递增公式

C.有限年期的净收益按比率递减公式

D.无限年期的净收益不变公式

答案：B

解析：收益法中，净收益按一定比率递增且收益期限为无限年时，适用公式为(V=)（其中A为初始净收益，Y为报酬率，g为递增比率）。选项A适用于净收益不变；C适用于递减；D未体现递增。

下列房地产中，最不适用于市场法评估的是（）。

A.商品住宅

B.写字楼

C.学校教学楼

D.商铺

答案：C

解析：市场法要求有大量类似房地产的交易实例。学校教学楼属于非经营性、非市场化物业，交易实例极少，难以适用。其他选项（住宅、写字楼、商铺）均为常见交易类型，符合市场法适用条件。

成本法评估中，“重新购建价格”是指（）。

A.现状下重新建造的实际成本

B.全新状况下的必要支出及应得利润

C.过去建造时的历史成本

D.现状下重建的重置成本

答案：B

解析：重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出及应得利润，强调“全新状况”和“必要”（客观成本）。选项A为实际成本（可能包含浪费）；C为历史成本（与价值时点无关）；D未明确“全新”。

房地产外部性中，“周边新建地铁站”属于（）。

A.负外部性

B.正外部性

C.内部经济性

D.内部不经济性

答案：B

解析：正外部性指某行为对他人或社会产生有利影响。新建地铁站提升了周边房地产的可达性和价值，属于正外部性。负外部性如工厂污染；内部经济性指企业自身成本降低，与外部无关。

估价报告中，“估价时点”是指（）。

A.估价作业的完成日期

B.估价对象的实地查勘日期

C.估价结果对应的时间点

D.估价委托合同的签订日期

答案：C

解析：估价时点（价值时点）是指估价结果所对应的具体时间，是评估价值的时间定位。其他选项均为作业过程中的时间节点，与价值时点无关。

下列价值类型中，属于非市场价值的是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.现状价值

D.快速变现价值

答案：D

解析：非市场价值指不满足市场价值形成条件的价值，如快速变现价值（因时间紧迫被迫低价出售）。市场价值是典型交易条件下的价值；投资价值是特定投资者的价值；现状价值是现状利用下的价值（可能为市场价值或非市场价值）。

假设开发法中，“待开发房地产”的价值等于（）。

A.开发完成后的价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

B.开发完成后的价值+后续开发成本+管理费用

C.开发完成后的价值×折现率

D.开发完成后的价值-历史开发成本

答案：A

解析：假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润（包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润）。选项B符号错误；C为折现法公式但表述不完整；D错误使用历史成本。

房地产损害赔偿估价中，最关键的是（）。

A.确定损害发生前的市场价值

B.确定损害发生后的市场价值

C.计算两者的差额

D.以上均是

答案：D

解析：损害赔偿估价需分别评估损害发生前和发生后的价值，差额即为赔偿金额。三者缺一不可，因此选D。

下列因素中，属于房地产区位因素的是（）。

A.建筑结构

B.楼层

C.装修水平

D.土地使用权剩余年限

答案：B

解析：区位因素包括位置（如楼层、朝向）、交通、环境等。建筑结构、装修属于实物因素；土地使用权剩余年限属于权益因素。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

市场法中选取可比实例时，应满足的要求有（）。

A.与估价对象用途相同

B.交易日期与价值时点接近（一般不超过1年）

C.成交价格为正常市场价格或可修正为正常价格

D.可比实例数量至少3个

答案：ABCD

解析：市场法要求可比实例与估价对象用途、建筑结构等相同或相似（A正确）；交易日期应接近价值时点（通常1年内，B正确）；需排除特殊交易（如急卖），修正为正常价格