房地产一揽子新政联合解读：提振信心，激活需求.docxVIP

18日）政策研究（2024年5月

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提振信心，激活需求

——房地产一揽子新政联合解读

5月17日，央行发布四项房地产重大政策。一是《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（与国家金融监督管理总局联合发布），下调首套及二套房贷最低首付比例。二是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套和二套房贷利率下限。三是《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调公积金贷款利率。四是设立3,000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。招商银行研究院对此进行了联合解读。

I.宏观：提振信心，激活需求

一揽子重磅“救市”政策的出台，标志着房地产政策全面由限制性转向支持性，特别是响应4月末中央政治局会议的要求，通过提振信心、托底需求，着力去库存、化风险。

一、政策内容：释放空间、降低成本、消化库存

此次房地产新政延续去年8月31号政策优化调整，不再区分实施“限购”和“不限购”的城市，主要内容包括三方面。

第一，下调首付比例，激活居民购房需求。2023年8月底1，央行和金监总局将首套/二套房贷最低首付款比例要求统一为不低于20%/30%。此次新政将两者进一步下调5个百分点，至不低于15%/25%，为历史最低。去年政策实施以来，绝大部分城市首付比例已参照下限执行。截至今

1央行和金监总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策通知》。

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年1月，仅北上广深，以及杭州和成都的部分区域首付比例高于全国下限。此次调整后，预计各地区将因城施策，跟进调整首付比例，降低购房者门槛。

第二，下调房贷利率，降低居民购房融资成本。

一是取消房贷利率下限。新政发布前，全国首套房利率下限为LPR-20bp，二套下限为LPR+20bp。首套方面，考虑到大部分城市首套房利率已低于全国下限水平，新政影响或相对有限。2022年12月，央行与原银保监会建立了首套房贷利率动态调整机制，对评估期内新建住宅售价环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套房贷利率下限。截至4月末，除北上广深外，各地首套房贷利率均已持平或低于全国下限。二套方面，房贷利率下行幅度或显著大于首套。由于房贷利率动态调整机制仅针对首套，二套房贷利率仍需执行全国下限（LPR+20bp）。截至4月末，

仅北上广深、南京、无锡、苏州、杭州（不含非限购区）、厦门（不含岛外）等城市二套房贷利率高于全国下限水平，其他城市二套房贷利率均已低至全国下限水平。此次调整打开了各地二套房贷利率进一步下行的空间。

二是个人住房公积金贷款利率下调0.25pct，降至历史新低2。当前普通房贷利率与住房公积金贷款利率的利差快速收敛，濒临倒挂。此次下调有助于提振住房公积金缴存人用款需求，提高住房公积金使用效率。

第三，设立保障性住房再贷款，消化已建成未出售的新房库存。这一工具有着多重政策意图。

一是消化库存，降低风险。近期房地产销售端仍呈现“量价齐跌”的态势，4月商品房销售面积累计同比下降两成，70个大中城市住房价格回落至2019年12月水平。销售低迷导致库存高企，已竣工待售面积升至历史高位，去化周期升至24个月，达到历史峰值。房企销售回款承压，房企

25年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

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债务风险进一步上升。

二是民生保障，完成地方政府保障房任务，改善低收入家庭居住条件。今年有14个省市明确保障房建设具体目标，其中9个省市较去年边际下调，一季度“三大工程”仅拉动房地产投资0.6pct，低于市场预期。4月政治局会议隐去“三大工程”相关表述，指向保障房建设思路发生变化，重心由增量新建转为存量收购，预计未来各地或加快保障房投放节奏。

二、经济影响：提振信心，激活需求，化解风险

首先是提振信心。本次政策力度大超市场预期，释放了明确的“稳地产”信号。一是加杠杆空间超预期，呈现逆周期特征。目前全国首套房首付比例下限要求为15%，已经降至历史最低水平3。二是房贷利率下行空间进一步打开。3月央行新发放个人住房贷款利率为3.69%，已低于5年期LPR利率26bp，未来或进一步小幅下行。三是房地产收储政策打开了房地产“去库存”政策的想象空间。不同口径下，房地产库存的范围和规模存在极大差异，从1.6亿平到11.7亿平不等，对应的资金需求区间在7,000亿至10.9