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农民房赠与合同

农民房赠与合同是指农村村民将其合法拥有的农村宅基地上的房屋（以下简称“农民房”）无偿赠与他人，受赠人表示接受赠与的协议。由于农民房涉及农村宅基地使用权等特殊法律问题，其赠与行为需严格遵循国家相关法律法规及地方政策规定。以下从合同主体、赠与标的物、权利义务、法律限制、程序要求等方面展开详细说明。

一、合同主体的资格要求

农民房赠与合同的主体包括赠与人和受赠人，两者均需具备相应的民事行为能力和特定身份条件。赠与人必须是农民房的合法所有权人，即持有县级以上人民政府颁发的房屋所有权证或不动产权证书，且对房屋享有完全处分权。同时，赠与人需为农村集体经济组织成员，因为农民房的所有权与宅基地使用权不可分割，而宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。若赠与人因户口迁出、转为非农业户口等原因丧失集体经济组织成员资格，其虽仍享有房屋所有权，但在赠与房屋时需注意宅基地使用权的流转限制。

受赠人的资格则更为严格。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。因此，受赠人原则上必须是与赠与人同一农村集体经济组织的成员。部分地区政策可能允许在特定条件下赠与给本集体经济组织以外的人员，如非农业户口的子女继承房屋后办理赠与，但需经集体经济组织同意并报县级人民政府审批，且受赠人需符合“一户一宅”原则，即受赠人在本集体经济组织内没有其他宅基地或住房。此外，受赠人需具备完全民事行为能力，未成年人作为受赠人时，应由其法定代理人代为签署合同并履行相关手续。

二、赠与标的物的范围与权利状况

农民房赠与合同的标的物包括房屋本体及附着于房屋的其他构筑物、设施，以及房屋占用范围内的宅基地使用权。需明确的是，宅基地所有权属于农村集体经济组织，赠与人仅能赠与宅基地的使用权，而非所有权。在合同中应详细描述房屋的基本状况，包括房屋坐落位置（具体到村、组、门牌号）、建筑面积、结构类型（如砖木结构、砖混结构）、房屋层数、建成年份等，并附房屋平面图作为合同附件。同时，需注明房屋所有权证号、土地使用权证号或不动产权证书号，确保标的物权利清晰。

赠与标的物的权利状况需满足以下条件：房屋及宅基地不存在抵押、查封、产权争议等权利限制；房屋未被列入征收拆迁范围；房屋建设符合城乡规划，不存在违法建设情形。若房屋存在共有情况，如赠与人与配偶、子女共有，需全体共有人共同签署赠与合同，或由其他共有人出具书面同意赠与的声明。此外，赠与标的物需符合“一户一宅”原则，即赠与人在赠与房屋后，自身仍需符合当地农村村民住房建设标准，不得因赠与行为导致无房可住或违反宅基地分配政策。

三、合同的核心条款内容

农民房赠与合同应包含以下核心条款：

赠与财产的基本信息：明确房屋位置、面积、结构、产权证书编号等，确保标的物特定化。

赠与的意思表示：需明确赠与人系无偿赠与，受赠人表示接受赠与，双方意思表示真实一致。

权利转移的条件与时间：约定赠与房屋的所有权及宅基地使用权转移的时间节点，通常以办理不动产过户登记手续完成为标志。若因政策原因暂时无法办理过户，需约定待条件具备时赠与人有义务协助办理。

赠与人的权利与义务：赠与人需保证对赠与房屋享有合法所有权和处分权，保证房屋不存在权利瑕疵；承担赠与房屋交付前的维修义务及相关费用（如水电费、物业费）；协助受赠人办理产权过户手续，提供必要的证明文件（如身份证、户口本、产权证书等）；不得在赠与合同生效后擅自撤销赠与（具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或经过公证的赠与合同，赠与人不得撤销）。

受赠人的权利与义务：受赠人有权按照合同约定接受赠与房屋并取得所有权；需按照合同约定履行受赠义务，如承担房屋交付后的维修费用、税费（根据相关规定，赠与房屋的契税由受赠人缴纳）；遵守宅基地使用规定，不得擅自改变房屋用途（如将住宅改为商业用途）或扩建、翻建房屋（翻建需经集体经济组织及县级人民政府审批）；不得损害集体经济组织和其他村民的合法权益。

违约责任：若赠与人在办理过户前反悔，需承担返还受赠人已支付的费用（如契税、公证费）并赔偿损失；若赠与人故意隐瞒房屋权利瑕疵导致受赠人无法取得产权，需赔偿受赠人全部损失；若受赠人违反“一户一宅”原则或擅自改变房屋用途，赠与人有权请求撤销赠与。

四、法律限制与政策要求

农民房赠与受《民法典》《土地管理法》《农村宅基地管理办法》等法律法规的严格限制，实践中需特别注意以下问题：

宅基地使用权的流转限制：宅基地使用权的赠与本质是宅基地使用权的转让，根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。同时，非本集体经济组织成员受让宅基地使用权的，该转让行为无效，除非符合《自然资源部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定的“城镇居民因继承取得农村宅基地上房屋的，可依法办