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安置房买卖合同

一、安置房的特殊性：认清本质是前提

在探讨合同细节之前，我们首先必须清晰认识安置房的性质。安置房通常是政府为安置被拆迁人而建设的保障性住房，其土地性质多为划拨用地。这一特性决定了它在上市交易、产权办理、税费缴纳等方面与普通商品房存在差异。部分安置房可能存在限制转让期限，例如常见的“满五唯一”等条件；或者需要补缴土地出让金等相关费用后方可上市。因此，在交易之初，买方务必核实清楚房屋是否已取得完全产权，是否符合法定及政策规定的上市交易条件，这是整个交易合法性的前提。若房屋尚处于限制交易期内，即便签订买卖合同，也可能面临无法过户、合同效力受质疑等风险。

二、买卖合同的核心条款：字字千钧

一份合格的安置房买卖合同，应当全面、细致地约定交易双方的权利与义务，特别是针对安置房的特性设置相应条款。以下为您逐一解析核心条款的要点：

（一）当事人基本信息：身份的明确与核实

合同首部应详细列明买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系方式、通讯地址等。对于卖方，需确认其是否为房屋的唯一产权人，或是否获得了其他共有人的合法授权。若房屋为多人共有（如家庭共有），则所有共有人均需签署合同或出具书面同意出售的文件，否则可能构成无权处分，引发后续纠纷。买方亦需提供真实身份信息，确保合同主体适格。

（二）房屋基本情况：细节决定成败

此条款是合同的基石，务求详尽准确。需包括：

*房屋坐落：精确到门牌号，与不动产权属证书一致。

*房屋性质：明确为“拆迁安置房”，并注明房屋的产权状况（如是否已办理不动产权证，或仍在办理中，预计办结时间等）。

*房屋状况：建筑面积（以不动产权证登记为准，若暂未办证，需注明预测面积及面积差异处理方式）、套内面积、户型、朝向、楼层、装修情况等。

*土地性质：明确土地为划拨还是出让。若为划拨，需明确未来办理过户时土地出让金的承担方。

*权利限制：卖方需如实披露房屋是否存在抵押、查封、租赁、共有权益纠纷或其他权利限制情况。这一点尤为重要，直接关系到交易安全。

（三）房屋价款及支付方式：清晰透明，规避争议

*总价款：明确房屋交易的总金额，大小写均需填写，以防涂改。

*价款构成：是否包含装修、家具家电等附属设施设备，需一一列明，避免后续扯皮。

*支付方式：这是合同履行的关键环节。常见的支付方式包括定金、首付款、尾款等。需明确各阶段付款的金额、支付时间、支付条件（如定金在合同签订当日支付，首付款在卖方完成某项义务后支付等）及支付账户信息。对于大额款项，建议通过银行转账并保留凭证，谨慎使用现金交易。

*资金监管：若条件允许，建议采用第三方资金监管方式，确保资金安全，待产权过户完成后再由监管方划转至卖方账户。

（四）房屋交付：从“纸上”到“手中”的关键一步

*交付条件：明确房屋交付时应达到的标准，如房屋现状、水电气暖等基础设施的正常使用状态、相关费用（物业费、水电费等）的结清情况。

*交付时间：约定具体的交付日期。

*交付手续：卖方应配合买方办理房屋交接手续，签署《房屋交接确认书》，移交房屋钥匙、相关票据、资料（如购房合同、拆迁安置协议、缴费凭证等）。

（五）产权过户：实现物权变动的核心环节

这是安置房交易中最易产生变数的环节，需格外谨慎：

*过户条件：明确房屋具备过户条件的具体情形（如已取得不动产权证且满足上市交易年限）。

*过户时间：约定在满足过户条件后的合理期限内，双方共同向不动产登记部门申请办理过户手续。

*税费承担：明确办理产权过户所产生的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、土地出让金等）由哪一方承担，或按何种比例分担。安置房的税费政策可能与商品房不同，需提前了解清楚。

*卖方义务：卖方应保证所提供的办理过户手续的材料真实、完整、有效，并积极配合买方办理。若因卖方原因导致无法按时过户或过户失败，卖方应承担违约责任。

（六）违约责任：约束双方行为的“紧箍咒”

违约责任条款是保障合同履行的重要手段，应具有可操作性：

*卖方违约：如卖方逾期交付房屋、逾期配合办理过户、房屋产权存在瑕疵导致无法交易、一房多卖等，应约定具体的违约金计算方式（如按日计算逾期违约金，或按总房款的一定比例支付违约金）及买方的救济权利（如解除合同、要求赔偿损失等）。

*买方违约：如买方逾期支付房款，应约定逾期付款的违约金计算方式，以及卖方有权解除合同的条件。

*违约金与定金：若合同中同时约定了定金和违约金，买方或卖方在一方违约时，可根据实际情况选择适用。

（七）风险承担：明确责任界限

*房屋毁损灭失风险：约定在房屋交付前由卖方承担，交付后由买方承担。

*政策风险：因国家或地方政策调整导致税费变化或无法交易的