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借名买房法律风险分析

引言

在房地产市场快速发展的背景下，借名买房作为一种特殊的购房模式逐渐进入公众视野。所谓借名买房，是指实际出资人（借名人）因自身原因无法以自己名义购买房产，而借用他人（出名人）的名义签订购房合同、办理产权登记，由借名人实际支付购房款并占有使用房屋的行为。这种看似“灵活”的操作，常因规避政策限制、贷款条件或隐藏财产等目的被采用，但背后隐藏的法律风险却往往被忽视。本文将从借名买房的常见情形入手，深入剖析其法律关系本质，系统梳理核心风险，并提出针对性防范建议，帮助公众更全面认识这一行为的潜在隐患。

一、借名买房的常见情形与法律关系本质

（一）借名买房的主要动因

借名买房行为的产生，通常与实际出资人面临的客观限制或主观需求密切相关。实践中常见的情形主要包括以下几类：

其一，规避限购政策。部分城市为抑制房价过快上涨，会出台住房限购政策，对购房资格、套数、社保缴纳年限等作出限制。例如无本地户籍或社保缴纳未满规定年限的购房者，可能通过借用具备购房资格的亲友名义买房。

其二，突破贷款限制。部分购房者因征信不良、负债过高或年龄超限等原因，无法通过银行贷款审批，转而借用信用良好的他人名义申请贷款，由自己实际偿还月供。

其三，隐藏财产信息。部分人群因涉及诉讼、债务纠纷或其他隐私需求，希望将房产登记在他人名下，避免财产被查控或暴露个人资产状况。

其四，享受特定优惠。某些房产针对特定群体（如教师、公务员、拆迁户）有价格补贴或购房资格倾斜，非该群体人员可能借用符合条件者的名义购房以获取优惠。

（二）借名买房法律关系的本质

从法律关系层面看，借名买房本质上是借名人与出名人之间达成的一种“隐名代理”或“委托代持”关系，但这种关系与典型的委托代理存在显著区别。

首先，双方通常会签订书面或口头的“借名协议”，约定由借名人实际出资、享有房屋权益，出名人仅为登记名义人。但根据《民法典》关于民事法律行为效力的规定，此类协议的效力需结合具体情形判断：若协议目的不违反法律强制性规定（如未规避限购政策），则可能被认定为有效；若协议目的违法（如为逃避债务、违反限购政策），则可能被认定为无效。

其次，借名买房涉及物权与债权的分离。根据《民法典》第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，房屋产权以登记为准，出名人在法律上是房屋所有权人。而借名人仅能依据借名协议主张债权（如要求出名人配合过户），无法直接取得物权。这种“名实不符”的状态，是后续法律风险的核心根源。

二、借名买房的核心法律风险剖析

（一）物权归属风险：“名实分离”下的产权确认困境

借名买房最直接的风险是物权归属的不确定性。即使借名人实际支付了全部购房款并占有使用房屋，若未完成产权过户，法律上的所有权人仍为出名人。当双方因信任破裂或其他原因产生纠纷时，借名人需通过诉讼途径证明自己是实际权利人，这一过程存在多重障碍：

一方面，借名人需举证证明“借名合意”的存在。若双方未签订书面协议，仅依赖口头约定，借名人需通过聊天记录、转账备注、证人证言等间接证据证明存在借名约定，举证难度极大。

另一方面，借名人需证明“实际出资”的事实。购房款可能涉及首付款、贷款月供、税费、装修款等多笔支出，若借名人通过现金支付或未保留转账凭证，或资金混同于出名人账户，可能无法证明资金来源与自己的关联性。

即使借名人成功举证，法院是否支持其确权诉求仍存在不确定性。例如，若借名行为违反限购政策，法院可能以“损害社会公共利益”为由，认定借名协议无效，进而驳回借名人的过户请求，仅支持返还购房款及利息。

（二）合同效力风险：协议无效导致权益落空

借名协议的效力是影响借名买房行为合法性的关键。根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。若借名行为的目的违法或违背公序良俗，协议可能被认定为无效，具体情形包括：

规避限购政策的借名协议。限购政策虽非法律、行政法规，但属于国家为调控房地产市场出台的重要政策，法院通常会认定以此为目的的借名协议因“违背公序良俗”而无效。例如，某案例中借名人因无购房资格借用亲属名义买房，后因房价上涨出名人拒绝过户，法院判决借名协议无效，借名人仅能要求返还购房款，无法取得房屋产权。

逃避债务的借名协议。若借名人因负债被起诉，为转移财产而将房产登记在他人名下，该行为属于“恶意串通损害债权人利益”，根据《民法典》第154条，协议无效，债权人可主张撤销该登记并执行房产。

骗取购房优惠的借名协议。若借名目的是冒用他人身份获取仅限特定群体的购房补贴或低价房，可能因“欺诈”或“损害公共资源分配公平性”被认定为无效，借名人不仅无法取得房产，还可能面临返还优惠款项的责任。

（三）第三人主张权利风险：房产被执行或处分的双重威胁

由于房产登记在出名人名下，出名人的个人债务