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房屋销售广告夸大宣传责任

引言

在房地产市场蓬勃发展的背景下，房屋销售广告作为连接开发商与购房者的重要桥梁，本应承担真实传递房屋信息、帮助消费者理性决策的功能。然而，部分开发商为追求销售业绩，在广告中采用“学区房”“地铁口500米”“赠送10㎡面积”等夸大甚至虚假的宣传手段，导致购房者收房后发现与广告描述严重不符，引发大量纠纷。此类现象不仅损害消费者权益，更扰乱房地产市场秩序，甚至影响社会信任。明确房屋销售广告夸大宣传的责任归属与承担方式，既是维护市场公平的需要，也是保障民生权益的必然要求。本文将从现状、法律依据、责任主体、典型案例及防范建议等维度，层层递进展开分析，探讨如何通过责任约束规范房屋销售广告行为。

一、房屋销售广告夸大宣传的现状与常见表现

（一）夸大宣传的普遍性与危害性

近年来，消费者协会发布的投诉数据显示，房屋销售广告纠纷长期位居房地产类投诉前列。某一线城市消协统计，在购房投诉中，约35%的案例涉及广告宣传与实际不符的问题，且这一比例呈逐年上升趋势。这种现象的普遍性，源于房地产销售的“信息差”特性——购房者在购房前难以全面了解房屋真实情况，对广告内容的依赖度较高；而开发商受销售压力驱动，倾向于通过夸大宣传吸引关注。其危害性体现在三方面：一是直接损害消费者财产权益，如因“学区房”承诺落空导致子女无法入学，或因“赠送面积”不实造成装修成本增加；二是破坏市场诚信环境，降低消费者对开发商、中介机构的信任；三是增加社会治理成本，大量纠纷需通过诉讼、调解等方式解决，消耗司法与行政资源。

（二）常见夸大宣传手段的类型化分析

房屋销售广告的夸大宣传手段具有较强的针对性，通常围绕购房者最关注的核心需求设计，主要包括以下几类：

区位与交通的虚假描述：如将“规划中”的地铁线路标注为“已通车”，将“距离某商圈15公里”简化为“近邻某商圈”，或模糊“直线距离”与“实际通勤距离”的差异。例如某楼盘广告称“步行10分钟可达地铁站”，实际因道路未贯通需绕行20分钟以上。

教育、医疗等配套的过度承诺：“名校分校入驻”“社区配建三甲医院”是常见话术，但开发商常以“正在洽谈”“政府规划”为托辞，实际未与相关单位达成协议。部分广告甚至虚构“学区划片”信息，诱导有子女教育需求的家庭购房。

房屋属性与面积的美化包装：通过修改户型图比例、隐藏承重墙位置等方式，使户型图显示的空间比实际更开阔；将“赠送面积”表述为“全赠送”，但实际可能为违建或占用公共区域，无法写入产权登记。

价格与优惠的误导性表述：如“首付10万起”未明确“起”的具体条件（如仅针对特定楼层、户型），“限时折扣”实为长期促销手段；或虚构“原价”与“折扣价”的对比，制造“捡漏”假象。

二、房屋销售广告夸大宣传的法律依据与责任认定标准

（一）规范房屋销售广告的主要法律法规

我国对房屋销售广告的规范已形成多层次法律体系，核心依据包括：

《中华人民共和国广告法》：明确规定广告应真实、合法，不得含有虚假或引人误解的内容；对虚假广告的定义、责任主体及处罚标准作出原则性规定（如第五十五条规定，发布虚假广告可处广告费用五倍以上十倍以下罚款）。

《中华人民共和国民法典》：第四百七十三条规定，商业广告内容符合要约条件（即具体确定且表明经受要约人承诺即受约束）的，视为要约；若广告内容未兑现，开发商需承担违约责任。

《房地产广告发布规定》（原《房地产广告发布暂行规定》）：针对房地产广告的特殊性，细化禁止性内容，如不得含有升值或投资回报的承诺；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；未取得预售许可证的不得发布预售广告等。

《消费者权益保护法》：第二十条要求经营者向消费者提供的信息应当真实、全面，不得作虚假或引人误解的宣传；第五十五条规定经营者提供虚假信息的，消费者可要求“退一赔三”（赔偿金额不足五百元的按五百元计算）。

（二）夸大宣传责任认定的核心要件

判断房屋销售广告是否构成“夸大宣传”并需承担责任，需结合以下要件综合分析：

内容的虚假性或误导性：广告内容与实际情况存在实质性差异，且该差异足以影响购房者的决策。例如“学区房”承诺需以开发商与教育部门签订明确协议为前提，若仅为“规划中”则构成误导。

主观过错：开发商或广告发布者明知或应知广告内容不真实，仍予以发布。若因第三方（如广告公司）过失导致内容失实，开发商作为广告主仍需承担首要责任。

损害后果：购房者因信赖广告内容而购房，并因此遭受损失（如房价差额、装修费用增加、教育权益受损等）。若购房者未受广告影响（如已通过其他渠道了解真实情况），则难以主张赔偿。

因果关系：广告内容与损害后果之间存在直接关联。例如购房者因“地铁口”广告购房，后因地铁线路调整导致通勤时间增加，二者需存在直接因果关系。

三、房屋销售广告夸大宣传的责任主体与责任形式

（一）多元责任主体的划