（56页PPT）土地资源管理学第三部分地价管理篇.pptxVIP

土地资源管理学高等教育出版社1（第二版）主编04-030424-4课件

课程提纲第一部分地籍管理篇第二部分地权管理篇第三部分地价管理篇第四部分地用管理篇第五部分城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）2注：第五部分为补充内容，供参考。

地价管理篇《土地管理学》第三部分3

地价管理篇第十三章地价评估实务第十四章土地经济管理231第十二章地价管理概述4

第十二章地价管理概述地价概述地价理论地价的内涵和种类5

612.1地价概述土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。

712.2地价理论12.2.1主义的地价理论土地具有特殊的使用价值土地可分为土地资本和土地物质把固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值的土地就称为土地物质。土地价格是地租的资本化

812.2.2现代西方经济学的地价理论土地收益理论土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。土地供求理论

912.3地价的内涵和种类12.3.1地价的内涵土地价格的本质内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。具体包括土地所有权垄断而产生的绝对地租和由土地的生产条件而产生的级差地租。

10土地价格内涵包含３个部分：①真正的地租即绝对地租和级差地租；②土地投资的折旧；③土地投资的利息。土地出让金是指让与土地时政府所获或土地受让者所付的全部金额，是土地使用权价格的反映，是购买或卖出若干年地租现值的总和。

1112.3.2地价的特点地价是一个经济学概某省市场上一般商品不同，土地具有独特的属性，具体有：①每宗土地在其区位和构成上具备独特性；②土地实体具有不可某著名企业性；③土地具有永续利用性；④土地供给有限性；⑤土地对人类具有有用性

12地价的特点：地价是关于土地权利的价格土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地并不是要购买土地本身，而是购买土地获得收益的权利。地价不是土地价值的货币表现土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，因而其价格也就不是价值的货币表现。地价主要是由土地需求决定土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。因此，相对于需求而论，土地供给的变动总是小的。这样某省市场价格就主要由土地需求决定。

13地价随社会经济发展呈上升趋势随着社会发展和人口增加，人地比率不断增大，社会对土地需求日益扩大，从而使地租呈不断上涨的趋势，体现为土地的社会利用效益愈来愈高。地租的上升和利息率的下降，也就决定了土地价格呈上升趋势。地价由个别交成由于土地位置的固定性，无法像其他产品那样可以到处流动，因而某省市场具有强烈的地域性。这致使土地几乎不能在统某省市场内流动，而不能形成某省市场均衡价格。地价一般没有某省市场价格，而由交当面论价成交。

1412.3.3地价的种类交交（分为公平交和非公平交）某省市场交交的买卖价某省市场价格。评估价格估定价格国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定土地课税价格，即估定价格，某省市场交的若干百分比。

15租赁价格租赁价格指主佃之间发生租赁行为，承租方为取得土地租赁权向出租方支付的代价。土地所有者和土地使用权人都可以把土地租赁出去，租赁价格的实质是定期支付的地租。抵押价格抵押价格指以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地估定的价格。土地所有权价格土地使用权价格土地使用权是一种财产物权，可以买卖、租赁、抵押等。

16总地价、单位地价、楼面地价总地价称为土地总价格，是指某地块的全部价格，视地块面积大小不同，总地价也不同。总地价不能说明地价水平的高低。单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可以反映地价水平的高低。单位地价＝土地总地价／土地面积楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。它与地块的容积率大小成反比。楼面地价＝土地总价格／建筑总面积＝单位地价／容积率

17案例思考题1、何谓地价？何谓房价？房价和地价是何种关系？2、进入中某省市场网（3、利用中某省市场网提供的数据测算某省市地价占房价的比重，并分析其合理性。

18复习思考题何谓地价？地价类型有几种？土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。交、评估价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、土地使用权价格简述地价理论及其差异。主义的地价理论、土地收益理论、土地供求理论

第十三章地价评估实务地价评估方法我国地价评估现状基准地价评估标定地价评估土地立体地价城市间地价的比较与更新地价指数体系和编制19

2013.1地价评估方法13.1.1收益还