（91页PPT）定位策划产业园江苏镇江百丽居国信大港项目产业园区整体定位报告.pptVIP

5块地总体布局的容积率平衡策略整体容积率1.8≤R≤2.0——1#地块容积率1.8≤R≤2.0某省市总体规划，满足某省市场需求。——2#地块容积率R=2.5某省市总体规划，局部属于商住地块，可作为项目的整体配套，东侧半幅地块可拔高。——3#地块容积率R=1.5已挂牌公开，确定为某省市地块。——4#、5#地块综合容积率1.8≤R≤2.0某省市天际线逻辑，并满足新城总体规划控制要求。5#地块可适当整体拔高。因4#地块处于3#地块以南，建筑高度不宜过高，建议：4#地块容积率R≤1.5。且能符合“后期推某省市场稀缺的低密度住宅，兑现价值”的开发目标。整体容积率指标平衡原则地块容积率占地面积:万㎡备注地块11.89.67地块22.54.02#地块东侧为商住用地地块31.56.36地块41.8≤R≤2.08.8地块4拟低密度住宅区，后期开发地块56.8合计：1.8≤R≤2.035.67653690—726324㎡占地面积：544.74亩（36.32ha）综合容积率：1.8-2.0可建面积：653690—726324㎡建筑密度：≤30%绿地面积：≥30%建议实施指标：2#地块，分区、分期开发的容积率自我平衡上，应具有一定弹性。1.82.51.51.8≤R≤2.01#2#3#5#4#天际线北高南低消费需求分析社会人员结构消费能力消费特征消费观念方法：1、访谈2、问卷调研3、售楼现场访谈目标设定：1、企业职工——工会、人力资源部、食堂金东纸业：现场问卷50份；访谈10组奇美化工：现场问卷50份，访谈10组2、政府公务员——问卷200份，访谈5组3、楼盘售楼现场踩点——5个重点楼盘——接触客户及销售人员30组区域来源镇江大港片区的原住居民为主部分产业迁入者少量某省市（镇江）其他区域显著特点原住居民（很大比例即为产业工人）所占比重大区域相对独立职业构成产业工人私企业主公务员、教师、医生等其他年龄结构客户群体呈橄榄型分布年轻的购房人群居多（25-35岁，60%）；其次是35-45岁的购房群体，约占35%；40-50岁群体占10%左右。客群表征区域较独立，客群较复杂，具有一某省市客群结构以首次置业为主，以自住为主购买诱因熟悉的生活氛围较近的工作距离适中的购买价格大港片区购房者的基本物理属性25-45，三口之家或夫妻二人为主，家庭年收入在3-10万。目前基本拥有一套住宅（37%），另有24%的被访者拥有两套住宅，11%的被访者拥有两套以上住宅。企业职工调研-基本统计特征1、大港这几年经济发展还是蛮快的，很多大项目要过来，有的已经确定过来了；2、大港注定就是个工业区，谈发展，无非是工厂越来越多罢了；3、大港经济发展缺少亮点，没有什么主题性娱乐项目的带动，像常州恐龙园那样的；4、以前大港的中心在兴港路那边，吉祥苑的开发商用了五年时间，现在中心在大统华这边；5、目前上些项目，如太阳能、航空工业城等未来会形成大的经济点，但现在还很不确定；6、本地乡镇经济发展都不错，、大陆私营企业蛮多的，丁岗稍微差一些。7、大港现常住人口6.5万人，在镇江及其他区域居住大港企事业单位职工高达约3万人。访谈回放问卷调研超过50%的企业员工对大港新区经济发展充满信心企业职工调研-新区板块价值50%的企业员工在2年内有可能在大港购房原因1、地缘性客户2、价格目前较低24%的企业员工不考虑在大港购房原因1、配套缺乏2、不是大港本地人3、高品质产品缺乏4、环境污染企业职工调研-需求利空利基首次置业占43%，待购房置业占31%3房为主力户型占47%小高层和高层产品有待适应企业职工调研-物业类型需求特征三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，企业职员群体经济型三房需求大于舒适型三房。目标客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例企业职员在13%。两房产品客户需求比较平均主要对应了新婚或者初次置业的客户。整体客户需求对101-130平米面积的产品需求较大。大港企业职员的需求面积段集中在101-110平米的三房产品。企业职工调研-户型面积需求分析企业职工调研-户型面积交叉分析企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅两卫四室二厅二卫90以下25%7