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居间合同法律风险防范要点

在商业活动与日常生活中，居间合同作为一种促成交易的重要媒介形式，其应用日益广泛。无论是房屋买卖、租赁，还是项目合作、人才引进，居间人凭借其信息优势和专业能力，为委托人与第三人之间的合同订立牵线搭桥。然而，由于居间行为本身的复杂性以及法律规范的特定要求，若合同条款约定不明或操作不当，极易引发纠纷。本文旨在结合实践经验，深入剖析居间合同订立与履行过程中的常见法律风险，并提出针对性的防范要点，以期为交易各方提供有益参考。

一、审慎审查合同主体资格，奠定交易合法基础

合同主体的适格性是确保合同效力及履行的首要前提，居间合同亦不例外。

对于委托人而言，需核实居间人是否具备从事相应居间活动的合法资质。特别是在一些特定领域，如房地产中介、金融居间等，法律或行政法规可能对居间人的资质有明确要求。若居间人缺乏必要资质，不仅可能导致居间合同无效或部分无效，委托人的合法权益也难以得到有效保障。因此，委托人应要求居间人提供身份证明、营业执照（若为企业）及相关资质证明文件，并进行必要的核实。

对于居间人而言，则需确认委托人是否为真实的权利主体或有权处分人，尤其是在涉及不动产、知识产权等标的额较大或权利负担复杂的交易中。居间人应要求委托人提供证明其身份及对委托事项享有合法权利的文件，避免因委托人无权处分或主体虚假而导致后续居间行为徒劳无功，甚至承担相应责任。例如，在房屋买卖居间中，居间人需核实卖方是否为房屋产权人，或是否获得充分授权。

二、明确居间服务事项与范围，避免履行争议

居间合同的核心在于居间服务的内容与范围，此部分约定模糊是引发履行争议的主要导火索。

首先，服务事项需具体化。合同中应清晰界定居间人需要提供的具体服务，是仅提供信息、引荐机会，还是包括协助谈判、促成合同成立，乃至后续的协助履行等。例如，“促成买卖合同成立”与“促成买卖合同成立并协助办理过户手续”，其服务范围与对应的报酬显然不同。

其次，服务标准与完成标志应清晰。何为“促成合同成立”？是指委托人与第三人达成口头协议即可，还是必须签署书面合同？合同成立是否以特定条件成就为前提（如款项支付、行政审批等）？这些均需在合同中明确约定，以作为判断居间义务是否完成、报酬请求权是否产生的依据。实践中，建议以委托人与第三人签署书面合同并满足约定生效条件作为居间成功的标志。

三、细化报酬与费用承担条款，厘清利益分配

报酬与费用问题是居间合同的核心条款，直接关系到各方的经济利益，必须细致约定，不留模糊空间。

关于报酬，应明确约定报酬的计算方式、具体数额或计算标准。是固定金额，还是按成交金额的一定比例计算？比例是多少？若涉及不同服务阶段，是否有阶段性报酬？报酬的支付条件是什么？是在居间成功时立即支付，还是分期支付，或是在合同履行到一定阶段后支付？支付方式是现金、转账还是其他？这些细节都应一一列明。

关于费用承担，需区分居间活动的必要费用与报酬。通常情况下，居间人从事居间活动所支出的必要费用，在居间成功时，一般已包含在报酬中，由居间人自行承担；若居间未成功，除非合同另有约定，否则居间人不得要求委托人支付报酬，但可要求委托人支付其从事居间活动支出的必要费用。因此，合同中应明确：若居间成功，费用如何处理；若居间失败，必要费用由谁承担，以及必要费用的范围和证明方式。避免出现“无论居间成功与否，所有费用均由委托人承担”或“居间人不得主张任何费用”等极端且可能显失公平的条款。

四、恪守如实报告与勤勉义务，防范履职风险

如实报告与勤勉义务是居间人的核心法定义务，违反此义务将承担相应的法律责任。

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。这包括向委托人提供其所知悉的第三人的真实情况、交易标的的真实信息、可能影响合同订立的重要因素等。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得要求支付报酬，还应当承担损害赔偿责任。

作为居间人，应秉持勤勉尽责的态度，对获取的信息进行必要的核实，而非简单转述。对于自身无法确认的信息，应如实告知委托人，并提示其自行核实。在报告时，应做到全面、客观，不偏袒任何一方。对于委托人而言，也应认识到居间人的信息报告能力有限，对于关键信息，自身亦负有审慎审查的义务，不能完全依赖居间人。

五、设定保密义务与违约责任，保障交易安全

保密义务在居间合同中尤为重要，特别是在商业居间中，往往涉及委托人或第三人的商业秘密、经营信息或个人隐私。合同中应明确约定居间人对在从事居间活动过程中知悉的委托人及交易相对方的商业秘密、个人信息等承担保密义务，该义务在合同终止后仍可能持续有效。

违约责任条款是保障合同履行的“安全阀”。应针对各方可能出现的违约情形约定明确的违约责任承担方式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的数额或计算方法应合