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房地产开发项目工程款结算流程

在房地产开发项目的全生命周期中，工程款结算无疑是维系各方合作关系、保障项目顺利推进的核心环节。它不仅关系到施工企业的资金回笼与生存发展，也直接影响开发企业的成本控制和项目整体效益。一个规范、高效、透明的结算流程，是确保项目竣工后各方权益得到妥善处理的关键。本文将从实际操作角度，详细剖析房地产开发项目工程款结算的完整流程与核心要点。

一、结算前期准备：夯实基础，防范风险

结算工作的顺利开展，离不开前期充分的准备。这一阶段的核心目标是确保结算依据的完整性、准确性和有效性，为后续工作铺平道路。

首先，合同条款的梳理与解读是重中之重。工程合同，尤其是其中关于工程价款、计价方式、付款节点、变更洽商的处理方法、结算争议解决方式等核心条款，是整个结算工作的“宪法”。结算人员必须仔细研读合同，明确双方的权利义务，特别是针对可调价材料、工程变更、现场签证的计价原则，以及各项取费标准和优惠条件，确保后续结算工作严格遵循合同约定。

其次，工程竣工与验收备案是启动结算的前提条件。工程项目必须完成合同约定的全部工作内容，并通过相关主管部门的竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。这标志着工程实体质量符合要求，具备了进入结算程序的基本条件。未经验收或验收不合格的工程，一般不予办理正式结算。

再次，结算资料的收集与整理是结算工作的基石。施工单位应负责提交完整、规范的结算资料，通常包括但不限于：竣工图、工程量计算书、工程变更单、现场签证单、认质认价单、材料设备采购凭证、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、各项试验报告、竣工验收证明、以及合同约定的其他结算依据。开发企业（或其委托的监理单位、造价咨询单位）应对资料的完整性、真实性进行初步审核，对缺失或不符合要求的资料，应及时通知施工单位补充完善。资料的质量直接决定了结算审核的效率和准确性，这一步骤务必严谨细致。

二、结算申请与初步审核：启动程序，把控方向

在完成上述准备工作后，由施工单位向开发企业（或其指定的监理单位）正式提交工程竣工结算报告及完整的结算资料，并附上结算汇总表及详细的编制说明。这标志着结算程序的正式启动。

监理单位的初步审核通常是结算审核的第一道关口。监理工程师依据施工合同、竣工图、现场实际情况以及监理日志等资料，对施工单位提交的结算工程量、项目内容、变更签证的真实性与合规性进行初步核查。重点关注结算内容是否与实际完成工程量相符，是否存在重复计取、高估冒算等情况。监理单位审核完毕后，应出具初步审核意见，并连同结算资料一并报送开发企业。

开发企业在收到监理单位转来的结算资料及初步审核意见后，将进行内部复核与受理。其工程管理部门（或成本控制部门）会对资料的完整性、监理初步审核意见的合理性进行复核。若发现资料仍有欠缺或存在重大疑问，会退回施工单位要求限期补正。只有在资料基本齐全、符合要求的情况下，才正式受理结算申请，并通常会下达书面的结算受理通知书，明确后续审核的流程、时限及双方的配合要求。

三、结算审核：精细核算，争议协调

结算审核是整个流程中最为复杂和耗时的环节，也是决定最终结算金额的关键。根据项目规模、复杂程度以及企业管理模式的不同，审核工作可由开发企业内部的成本造价部门独立完成，也可委托具有相应资质的第三方造价咨询机构进行。

审核的核心内容主要包括：

1.工程量审核：依据竣工图、工程量计算规则、现场签证等，对施工单位申报的工程量进行逐项核实，确保不重算、不漏算、不错算。这是审核工作的基础，工作量巨大，需要极高的专业素养和责任心。

2.综合单价审核：若采用清单计价模式，需审核综合单价的组成是否符合合同约定及相关计价规范，人工、材料、机械台班单价的调整是否合理，管理费、利润的计取是否合规。对于合同中没有适用或类似的综合单价，需审核其组价的合理性。

3.费用计取审核：包括措施项目费、其他项目费、规费、税金等的计取是否符合合同约定、国家及地方相关政策文件的规定，取费基数和费率是否准确。

4.工程变更与现场签证审核：这是结算争议的高发区。需重点审核变更签证的真实性、必要性、合规性，以及其计价是否符合合同约定，是否有充分的审批手续和支撑资料。

5.材料设备价格审核：对合同中约定可调价的材料、设备，需审核其采购价格是否真实，调整是否符合合同约定的调价机制和市场行情。

审核过程中，双方的沟通与核对是不可或缺的。审核方（无论是甲方成本部还是第三方咨询机构）在初步审核完成后，会将审核结果（通常是初审报告）反馈给施工单位。施工单位对初审结果进行核对，对有异议的部分提出书面意见，并提供相应的证据资料。双方随后会进行多轮次的面对面核对与沟通，逐项澄清争议点。这个过程可能漫长且充满博弈，需要双方秉持客观公正、实事求是的态度，以合同和事实为依据进行协商。

若双方无法通过协商达成一