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房产买卖中介责任案例

引言

在房产买卖交易中，中介机构作为连接买卖双方的桥梁，承担着信息撮合、流程协助、风险提示等重要职能。然而，随着房产交易复杂度的提升和市场主体法律意识的增强，因中介未尽职责引发的纠纷日益增多。从隐瞒房屋瑕疵到违规操作，从虚假宣传到服务缺位，中介责任问题贯穿交易全流程。本文通过梳理常见责任类型、分析典型案例、解读法律依据，并提出风险防范建议，旨在为买卖双方及中介机构明确责任边界、规范交易行为提供参考。

一、房产中介责任的常见类型

房产中介的责任范围与交易环节紧密相关，其核心义务是基于诚实信用原则提供专业、真实、全面的服务。实践中，中介责任主要集中在以下三类场景，这些问题既可能单独出现，也可能交叉叠加，最终导致交易风险或经济损失。

（一）信息隐瞒与虚假陈述

中介作为专业机构，对房屋权属、质量、权利限制等关键信息负有主动核查和如实告知的义务。部分中介为促成交易，可能刻意隐瞒或淡化不利信息，例如：隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件（俗称“凶宅”）、未披露房屋存在严重质量问题（如墙体渗漏、结构裂缝）、掩盖产权纠纷（如抵押未解除、共有权人未同意出售）等。这类行为直接影响买方的决策判断，是引发纠纷的高频原因。

（二）违规操作与流程失范

房产交易涉及签约、贷款、过户等多个环节，中介需按照行业规范和法律要求协助办理。常见违规行为包括：未核实卖方身份及产权真实性，导致“假房主”诈骗；诱导买卖双方签订“阴阳合同”以规避税费；违规代收代付购房款却未妥善保管，造成资金挪用风险；在未取得授权的情况下代签合同或变更条款等。这些操作不仅违反行业监管规定，更可能使买卖双方陷入法律纠纷。

（三）服务瑕疵与义务缺位

中介的服务义务不仅限于促成签约，还包括后续的协助履约。服务瑕疵主要表现为：未明确告知交易风险（如贷款政策变化、税费计算误差）；对合同条款解释不清，导致双方理解分歧；在出现纠纷时推诿责任，未积极协助协商或提供解决方案；未跟进房屋交付环节（如户口迁移、物业交割），遗留问题长期未解决等。此类问题虽不直接导致交易失败，但会降低交易体验，甚至引发后续索赔。

二、典型案例与责任认定分析

通过具体案例可以更直观地理解中介责任的认定逻辑。以下选取三类典型案例，结合法院判决要点，解析中介在不同场景下的责任边界。

（一）案例一：隐瞒“凶宅”信息引发的赔偿纠纷

某年，买方张某通过某中介公司购买二手房，签约前明确询问房屋是否发生过非正常死亡事件，中介业务员口头保证“绝对正常”。入住后，张某从邻居处得知该房屋曾发生过自杀事件，遂以中介隐瞒关键信息为由起诉，要求解除合同并赔偿损失。

法院审理认为，“凶宅”属于影响房屋价值和买方心理预期的重大信息，中介作为专业机构应当主动核查并如实告知。本案中，中介不仅未核实相关信息，还对买方的直接询问作出虚假陈述，构成故意隐瞒，应承担主要责任。最终判决中介退还全部佣金，并赔偿张某因解除合同产生的合理损失（如评估费、误工费）。

（二）案例二：未核实产权导致“一房二卖”的连带责任

李某通过中介出售房屋，中介在未核查房产证原件及产权人身份的情况下，促成买方王某签约并支付定金。随后，李某因债务纠纷将房屋再次出售给第三方并完成过户。王某起诉要求中介赔偿定金损失。

法院认定，中介未履行基本的产权核查义务（如核对房产证真伪、确认产权人是否唯一、是否存在抵押），违反了《房地产经纪管理办法》中“应当查看委托出售房屋的权属证书”的规定。尽管“一房二卖”的直接责任在卖方，但中介的过失为卖方欺诈提供了便利，需对买方的信赖利益损失承担连带责任。最终判决中介赔偿王某定金损失的50%。

（三）案例三：违规代收房款导致资金损失的赔偿责任

买方陈某通过中介购房，中介以“简化流程”为由要求陈某将50万元首付款转至中介账户。中介收到款项后，因经营不善导致资金链断裂，部分款项被挪用。陈某起诉要求中介返还房款并赔偿利息。

法院指出，根据相关规定，中介不得代收代付存量房交易资金，确需通过中介划转的应通过监管账户。本案中，中介违规收取大额房款且未存入监管账户，存在明显过错。最终判决中介全额返还房款，并按同期银行贷款利率赔偿陈某利息损失。

三、中介责任的法律依据与归责原则

中介责任的认定需以法律规定为基础，结合其是否尽到“合理注意义务”和“忠实报告义务”综合判断。以下从法律条款和司法实践两方面梳理责任边界。

（一）核心法律依据

《民法典》第962条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这一条款明确了中介的“如实报告义务”及违反后的责任。

《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租