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商品房买卖合同注意事项详解
第一章商品房买卖合同基本要素审查
商品房买卖合同是确立买卖双方权利义务的核心法律文件，其规范性和完整性直接关系到交易安全。根据《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》等法律法规，一份完整的商品房买卖合同应当包含当事人信息、房屋基本情况、价款及支付方式、交付条件及日期、质量承诺、产权登记约定、违约责任等核心条款。买方在签订合同前，必须对开发商的销售资格进行审查，确认其已取得商品房预售许可证或销售许可证，这是合同有效的前提条件。同时要核实项目土地使用权性质、规划用途、抵押查封状态等重要信息，避免购买存在权利瑕疵的房产。
合同当事人信息必须准确完整，卖方应当是持有合法开发资质的房地产开发企业，买方信息应当与身份证件完全一致。对于共同购房的情况，需要明确共有方式（按份共有或共同共有）及份额比例。合同首部应明确项目名称、坐落位置、预售许可证号等关键信息，并与官方公示信息核对一致。特别注意合同附件与主合同具有同等法律效力，附件包括房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准、补充协议等，都应当逐一仔细审阅。合同页码应连续编号，防止页数缺失或被替换，每页下方应由双方签字或盖章确认。
一、开发商资质与项目合法性审查
审查项目
审查内容
核查方法
法律风险
防范措施
开发商资质
营业执照、开发资质等级
全国企业信用信息公示系统查询
无资质开发可能导致合同无效
要求出示原件并留存复印件
预售许可证
许可证号、许可范围、有效期
房管局或现场核查
无证销售属违法，合同可能无效
核对楼栋号是否在许可范围内
土地使用权
土地性质、使用年限、抵押状态
不动产登记中心查询
划拨土地、已抵押土地存在风险
要求出示土地证或查询证明
规划许可
规划用途、容积率、建筑密度
规划部门查询
擅自变更规划影响居住品质
核对总平图与宣传是否一致
工程进度
投资比例、施工进度
现场勘查、施工许可证
资金链断裂导致烂尾
选择实力开发商、分期付款
开发商资质审查是合同签订前的基础工作。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应取得相应资质证书，一级资质注册资本不低于5000万元，可承担建筑面积60万平方米以下项目。预售许可证核查要特别注意许可销售的楼栋号是否包含所购房屋，有些开发商分批取得许可证，未取得许可的楼栋销售是非法的。土地使用权证应关注土地性质（出让/划拨）、使用年限（住宅70年、商业40年、综合50年）、是否设定抵押等信息。规划许可证要核对容积率、绿地率等规划指标，防止交房时出现规划变更纠纷。
工程进度审查对期房购买尤为重要。按规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可申请预售许可。买方可通过施工许可证、现场施工进度判断项目风险。对于分期开发的大型项目，要了解整体规划和各期开发时序，避免后期开发影响居住环境。同时要查询开发商的过往开发记录和信誉评价，警惕有烂尾历史或诉讼缠身的开发商。
第二章房屋基本条款审查要点
一、房屋基本情况约定
房屋基本情况条款是合同的核心内容，必须准确无误。房屋坐落地址应当与规划许可证、预售许可证完全一致，具体到幢、单元、层、号。房屋性质分为住宅、商业、办公等，对应不同的使用年限和生活成本。建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，要明确计算规则和比例。层高、户型、朝向等影响居住舒适度的要素都应在合同中明确，特别是要约定建筑面积误差的处理方式。
根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这一法定标准是底线约定，不得通过合同条款排除适用。
二、公共部位与配套设施约定
设施类别
约定内容
标准要求
常见问题
风险防范
电梯
品牌、数量、载重、速度
符合规划设计
高档宣传普通配置
明确品牌型号技术参数
车库车位
数量、比例、使用权归属
1:1以上配置
只售不租、价格过高
明确租售方案及价格区间
绿化景观
绿地率、植被种类
符合规划指标
缩水减配、树种降级
附绿化设计图、植物名录
公共大堂
装修标准、材质品牌
与样板间一致
材料降等、设计简化
附装修标准明细表
物业服务
物业公司、收费标准
前期物业合同备案
擅自涨价、服务缩水
附前期物业服务合同
公共部位与配套设施的约定往往被忽视，但直接影响居住品质。电梯要明确品牌、型号、数量、载重量、速度等具体参数，避免交房时以同等档
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