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2025年光华案例分析大赛

案情简介：

2023年5月，原告张某与被告李某签订了一份房屋租赁合同，约定由原告张某将其位于某市某区某街道的一套房屋出租给被告李某使用，租赁期限为一年，自2024年5月1日起至2025年4月30日止，月租金为3000元，押金3000元。合同签订后，被告李某支付了押金并搬入房屋居住。2024年3月，被告李某以房屋存在质量问题为由，向原告张某提出解除合同，并要求返还押金。原告张某则认为房屋不存在质量问题，拒绝解除合同，并要求被告李某继续支付租金。双方协商不成，被告李某遂向某市某区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除房屋租赁合同，返还押金3000元。

被告李某向法院提交了以下证据：

1.房屋租赁合同一份；

2.证人王某的证言，证明房屋存在漏水问题；

3.被告李某自行拍摄的房屋漏水照片。

原告张某则向法院提交了以下证据：

1.房屋租赁合同一份；

2.房屋验收合格证明一份；

3.证人刘某的证言，证明房屋不存在质量问题。

法院经审理后，认为原告张某提供的证据不足以证明房屋不存在质量问题，而被告李某提供的证据足以证明房屋存在质量问题，故判决解除房屋租赁合同，返还押金3000元。

判决结果公布后，原告张某不服，认为法院判决认定事实错误，适用法律不当，遂向某市中级人民法院提起上诉。在二审过程中，原告张某补充提交了以下证据：

1.房屋维修记录一份，证明房屋漏水问题系被告李某使用不当造成；

2.房屋质量鉴定报告一份，证明房屋不存在质量问题。

被告李某则认为，原告张某提供的证据不足以推翻原审法院的认定，且其已经根据合同约定履行了支付租金的义务，不应返还押金。

二审法院经审理后，认为原告张某提供的证据足以证明房屋漏水问题系被告李某使用不当造成，且房屋不存在质量问题，故判决驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点在于：

1.房屋是否存在质量问题？

2.如果房屋存在质量问题，责任应由谁承担？

3.被告李某是否有权解除房屋租赁合同？

4.原告张某是否有权要求被告李某支付租金？

针对以上争议焦点，本案的审理过程及裁判理由如下：

一、关于房屋是否存在质量问题

根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告张某提供的房屋验收合格证明以及证人刘某的证言，均可以证明房屋在租赁开始时不存在质量问题。而被告李某提供的证人王某的证言以及自行拍摄的房屋漏水照片，虽然可以证明房屋存在漏水问题，但未能提供充分证据证明房屋在租赁开始时就存在该质量问题。因此，法院认为原告张某提供的证据不足以证明房屋不存在质量问题，而被告李某提供的证据足以证明房屋存在质量问题，故判决解除房屋租赁合同，返还押金3000元。

在二审过程中，原告张某补充提交了房屋维修记录以及房屋质量鉴定报告，进一步证明了房屋漏水问题系被告李某使用不当造成，且房屋本身不存在质量问题。因此，二审法院认为原告张某提供的证据足以证明房屋不存在质量问题，故判决驳回上诉，维持原判。

二、关于房屋存在质量问题的责任承担

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条的规定：“承租人按照约定支付租金。承租人未按照约定支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”本案中，虽然房屋存在漏水问题，但该问题系被告李某使用不当造成，因此，被告李某应当承担相应的责任。原告张某提供的房屋维修记录以及房屋质量鉴定报告，均可以证明该问题系被告李某使用不当造成，故法院判决驳回上诉，维持原判。

三、关于被告李某是否有权解除房屋租赁合同

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条的规定：“因租赁物不符合约定或者不符合使用目的，致使承租人不能实现租赁目的的，承租人可以解除合同。”本案中，虽然房屋存在漏水问题，但该问题系被告李某使用不当造成，并非房屋本身存在质量问题，因此，被告李某不能以房屋存在质量问题为由解除房屋租赁合同。故法院判决驳回上诉，维持原判。

四、关于原告张某是否有权要求被告李某支付租金

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条的规定：“承租人按照约定支付租金。”本案中，被告李某已经根据合同约定履行了支付租金的义务，因此，原告张某无权要求被告李某支付租金。故法院判决驳回上诉，维持原判。

综上所述，本案的裁判结果体现了法律对于保护租赁双方合法权益的重视。在租赁关系中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定支付租金。如果租赁物不符合约定或者不符合使用目的，致使承租人不能实现租赁目的的，承租人可以解除合同。同时，本案也提醒我们在日常生活中，应当注意维护自身权益，依法维权。