投资性房地产资产评估报告.docVIP

投资性房地产资产评估报告

xx诚资产评估承受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准那么、资产评估原那么，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在20xx年12月31日的市场价值进展了评估。现将资产评估情况如下：

(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为中海开展股份。

公司名称：中海开展股份

住所：上海市洋山保税港区业盛路188号A-1015室

法定代表人：李绍德

资本：人民币340455.2270万元

公司类型：股份(港澳台与境内合资、上市)

经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。(涉及行政许可的凭许可证经营)

(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

本次评估的目的是为中海开展股份拟以公允价值模式计量的投资中海开展拟以公允价值模式计量的投资性房地产

性房地产的经济行为提供价值参考依据。

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，详细评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。该房屋竣工于xx年，钢混构造，房地产权证编号为沪房地虹字(xx)第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土

地使用权取得方式为出让。

纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进展正常公平交易的价值估计数额。

本次评估基准日是201x年12月31日。

(一)经济行为依据

中海开展股份xx年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由本钱计量模式变更为公允价值计量模式的》。

(二)法律法规依据

1.《国有资产评估管理》(国务院令第91号);

2.《国有资产评估管理方法施行》(国资办发〔1992〕36号);

3.《企业国有资产监视管理暂行》(国务院令第378号);

4.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监视管理工作的》(国办发〔xx〕102号);

5.《企业国有资产评估管理暂行方法》(国务院国资委令第12号);中海开展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

6.《国有资产评估管理假设干问题的规定》(财政部令第14号);

7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的》(国资委产权〔xx〕274号);

8.《中华人民共和国土地管理法》;

9.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(三)评估准那么依据

1.《评估准那么——根本准那么》和《资产评估职业道德准那么——根本准那么》(财企〔xx〕20号);

2.《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔xx〕18号);

3.《资产评估准那么——评估报告》等7项资产评估准那么(中评协〔xx〕189号);

4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔xx〕218号);

5.《以财务报告为目的的评估指南》;

6.《中评协关于修改评估报告等准那么中有关签章条款的通知》中评协〔xx〕230号)。

(四)权属证明

上海市房地产权证。

(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有本钱法、收益法、市场法。本钱法一般用于自建房产;收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估;市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。

由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用本钱法评估;委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为中海财务、中海码头、中海投资、中海集团等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的根底，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。

委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故中海开展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进展对照比较，通过对交易