购物中心业态组合与定位的方法.pdfVIP

购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定

位和科学的业态组合是重中重。

01

业态组合定位需考虑的因素

单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几

个因素：

引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要

的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商

业格局。同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以

至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，

将项目打造成新的商业中心。

设置主流业态和核心店

要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物

业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。

同时，强调多业态经营，以使各业态间优势互补，降

低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

错位经营百货店与综合超市

百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者

间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

首层与二层采用步行街业态

首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置

步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须

考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进

行销售，确保回笼开发资金。

预防综合超市产生的租售矛盾

大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成

功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛

盾。

分层布置百货业态

百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租

金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40虬

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客

群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综合

超市业态时必须注意的。

02

最适宜的楼层及面积范围

单体商业项目适宜建设的规模

一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买

力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其

规模宜在总建2~3万平方，层数控制在夕4层。

特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限

制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商

圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在

4万后之内。

开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险

便骤然放大。

单体商业项目宜建设的商业面积

人们对单体商场面积的心理最大承受能力为1.7万

2

m,生理最大承受能力为2.3万肝，超过这个“疲劳

度”就适得其反了。

国外商业百货项目的一般规模来看，单店营业面积多为

2

7000^8000m,在日本，超过6000门就要受到“大店

法”的规制。

国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些

开发商在地级市动辄开发5飞万以，甚至在只有40万

城市人口的城市也盖起多个10万疔的商业巨盘。

03

3大业态组合方式

根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议

如下：

层数为4层

22

首层面积为4000m5000m

总建在1