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2025年房地产估价师《估价理论》模拟卷（难点解析）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每题的选项中，只有一项符合题意）

1.在房地产估价中，()是指为市场价值而进行的估价。

A.评估价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值

2.房地产的()特性是指一宗房地产的价值与其所在位置密切相关。

A.经济性

B.社会性

C.区位性

D.法律性

3.某房地产的权益状况发生了变化，但实物状况和区位未变，根据房地产估价原则，其价值可能发生变化的根本原因是()。

A.贡献原则

B.替代原则

C.预期原则

D.谨慎原则

4.下列关于市场比较法中交易情况修正的说法中，正确的是()。

A.交易价格受到交易双方特殊关系影响时，应进行交易折扣修正

B.交易时间与估价时点不同时，应进行市场状况调整

C.比较实例与估价对象位于不同地段时，应进行区位因素修正

D.比较实例的付款方式与估价对象不同时，应进行房地产状况调整

5.收益法的核心是预测估价对象未来产生的()。

A.总收入

B.总费用

C.净收益

D.经营利润

6.在收益法中，对于收益不稳定的房地产，通常采用()来估算其正常净收益。

A.实际收益

B.有效收益

C.客观收益

D.预期收益

7.重新购建成本是从估价时点向前看，假设重新取得估价对象或重新构建与估价对象完全相同的全新状态下的房地产所必需的()。

A.资本化率

B.费用

C.收益

D.利润

8.下列关于有形折旧的说法中，错误的是()。

A.是由于物理因素造成的建筑物价值减损

B.包括自然老化、正常磨损、意外破坏等

C.可以通过修复来消除其影响

D.估算相对容易且客观

9.假设开发法的基本原理是()。

A.收益还原

B.成本加和

C.利润分配

D.资本化

10.长期趋势法主要用于预测房地产价格的()。

A.短期波动

B.中期走向

C.长期变化趋势

D.现实价格水平

11.房地产估价程序的第一步是()。

A.实地查勘

B.收集资料

C.受理委托

D.撰写估价报告

12.估价委托人可以是()。

A.政府部门

B.企事业单位

C.个人

D.以上都是

13.在房地产估价中，最高最佳使用原则是指估价对象在法律、法规、政策允许的范围内，能够带来()的使用。

A.最高价值

B.最低成本

C.最有效益

D.最方便用

14.下列不属于房地产估价原则的是()。

A.供求原则

B.贡献原则

C.预期原则

D.流动性原则

15.房地产状况调整中的区位因素调整不包括()。

A.宏观位置

B.交通便捷度

C.环境质量

D.土地使用权性质

16.采用市场比较法估价时，选取的比较实例应与估价对象在()方面具有可比性。

A.交易时间

B.交易目的

C.区位

D.资金成本

17.成本法估价通常适用于()的房地产。

A.价值较低

B.收益稳定

C.数据易获取

D.新近开发建设

18.房地产状况调整是市场比较法中的关键环节，其目的是消除()差异对比较实例价格与估价对象价格造成的影响。

A.交易时间

B.交易情况

C.房地产状况

D.市场状况

19.投资价值是指房地产对特定投资者的价值，它可能高于也可能低于市场价值，这体现了房地产价值的()。

A.社会性

B.个别性

C.动态性

D.替代性

20.根据我国《城市房地产管理法》，土地使用权出让最高年限根据不同用途确定，其中居住用地的最高年限为()年。

A.40

B.50

C.70

D.100

二、多项选择题（每题2分，共20分。下列每题的选项中，至少有两项符合题意）

1.房地产的权益特性包括()。

A.所有权

B.用途权

C.地役权

D.